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三、实证分析
1、理论分析
结合上文分析，本文构建了现阶段我国保障性住房违规出租问题中，违规出租者和违规承租者的博弈矩阵，如表 1 所示。
一方面可见在当前我国的保障性住房体制下，两违规主体选择合作可以获得较大的共同利益;另一方面，由于我国目前对违规出、承租的立法、定规滞后，只有在违规发生之后才能，也仅能对违规出租进行惩戒，且惩戒执行力较弱。因此两违规主体的违规成本较低，违规自由度较大。本文认为制约因素的缺失和薄弱是现阶段保障性住房违规出租现象猖獗的一个主要原因。但是目前的政策中对制约因素的大小和具体的制约对象的描述较为模糊，同时学术界也没有系统地提出量化的指标，因此为了量化制约因素本文将在以下的部分对该问题进行实证研究。
2、实证研究
本文在继承上述博弈模型的同时，分别加了对违规出租者的制约因子 α 和对违规承租者的制约因子 β 进行实证分析。
(1)模型假设：
ⅰ。 参与人是理性的，严格追求自身效用最大化。
ⅱ。 只考虑两主体博弈的情况。
ⅲ。 两主体分别只拥有出租不出租或承租不承租两种选择。
ⅳ。 只有当出租和承租双方达成交易协议之后才能进行处罚。
(2)参数设定：
ⅰ。 出租者的出租概率为 P(l)=x,不出租概率为 P(nl)=1-x,且 0
ⅱ。 承租者的承租概率为 P(r)=y,不承租概率为 P(nr)=1-y,且 0
ⅲ。 普通房地产的市场租赁价格为 Ps;保障性住房的出租价格为 Pc;保障性住房的自住价格为 Pz.
ⅳ。 出租者居住保障性住房区域的生活成本为 C;承租者原居住区域的生活成本为 C1;保障性住房居住者离开保障性住房区域后的生活成本为 C0.
ⅴ。 对违规出租者的制约为 α;对违规承租者的制约为 β。
则由以上模型假设和参数构建博弈矩阵如表 2 所示。
由模型以及分析结论可见，一方面由于模型假设中基于我国当前现状的“只有当出租和承租双方达成交易协议之后才能进行处罚”假设的限定，因此除了博弈两主体选择合作违规之外的任何决策组合都是效用一致的。另一方面，在加入了制约因子之后，根据纳什均衡一阶条件可知违规出租者的制约因素 α 与保障性住房的违规出租价格以及居住保障性住房区域与其他居住区域的生活成本有关。而若要在实际操作中对违规承租者加入制约因素，则要考虑普通房地产市场出租价格与保障性住房违规出租的价格及居住保障性住房区域与居住其他区域生活成本的差异。
(4)基于决策分析的制约因素测度
除了分析制约因素的对象和作用，本文还将基于上文的分析在经济人假设条件下利用决策分析的方法度量制约因素的取值范围。
ⅰ。 对于违规出租者
假设其为经济人，若期望其采取自住保障性住房策略，则至少必须满足以下条件：
由分析结果可见，一方面，若要违规出租者放弃违规转而采取自住的策略则要求由制约所代表的违规成本大于出租保障性住房以及搬迁所获得的居住成本降低的利益总和;另一方面，若要违规承租者放弃违规转而采取按市场价格租房的策略则必须要求其违约成本大于市场出租与保障性住房出租差价与居住成本差价的利益总和。
四、结论
根据上文的研究分析，本文得到结论如下：
1、出租利差是保障性住房违规出租的最主要原因
本文提出的出租利差决定论是与当前许多学者支持的保障性住房户型、功能论不同的一种分析思路。目前许多研究认为，保障性住房户型不合理、功能与普通商品房无差异是诱发寻租的主要原因。但是本文通过上文的理论分析，提出了违规出租问题三个主要成因，并通过构建其违规发生路径模型，证明了出租利差才是当前保障性住房违规发生的主要诱因。如果仅按照保障性住房结构、功能论，通过降低保障性住房的内在价值而不控制保障性住房违规出租的市场差价依然不能改变利差的存在，从而也就不能有效地解决该问题。
由此也说明，保障性住房违规问题的成因不仅在制度内部还受到外部经济的影响，因此撇开外部经济只谈制度建设是有悖市场规律而不能成功的。保障性住房户型、功能论可能对某些具有户型、功能偏好的寻租者有效，但是本文提出的利差决定论能够对所有符合经济人假设的经济人有效，因此本文提出的观点的普适性更广。
2、缺乏有效制约是保障性住房违规出租现象猖獗的主要原因
一方面，现有的制约条件执行力较低、没有量化的执行标准。相关的法律法规并没有对违规的程度及其对应的惩罚进行界定，因此现实的许多违规问题都以口头警告、勒令停止的方式解决。这种制约方式没有从根本上截断保障性住房违规出租的源头，只会使得此后的违规出租更为隐蔽;另一方面，缺乏对违规承租者的约束。
实际上目前对于违规承租者的制约因素在是不存在的。因此在现实生活中，若期望保障性住房违规寻租减少，则要求普通房地产租赁价格 Ps与保障性住房租赁价格 Pc的差异和居住保障性住房区域 C 与居住其他区域生活成本 C1的差异趋近于 0.但目前由于我国房价的不断攀升和保障性住房的政府保护低价，使得这一假设不能成立。因此，当前在没有对承租人制约因素 β 的限制下对于保障性住房的违规寻租不会自动减少。
