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论邻地通行与另辟通道
作者：未知
内容提要 本文以梁某诉神农公司案为例，分析了我国物权法邻地通行权设计中存在的问题。我国物权法只对周围地的邻地通行权做了规定，没有对非周围地的通行权做出规定。本文指出，我国无偿通行的规定不符合国际惯例，也不利于提高土地资源利用效率，通行权人需要对周围地所有权人的损失等进行补偿，但无需对特殊邻地通行权进行补偿。同时认为，对历史形成的通道进行的“划道”行为不是另辟通道。从土地用途变迁的历史维度出发，强调应当灵活理解“通道应当为土地通常使用所必要”。
关键词 邻地通行权 特殊邻地通行权 另辟通道
作者梁上上，浙江大学光华法学院教授、博士生导师。(杭州 310008)
我国物权法颁布实施后，物权法制建设取得了较大进步。但是，物权法的某些制度依然存在一些缺陷，给司法实践带来一些困扰，出现了不能适应社会需求的现象。相邻制度就是其中之一。本文以梁某诉神农公司案为例，对相邻关系中的通行权进行研究，指出该制度存在的问题，以及利用现有法律条款解决该法律漏洞的方法。
一、案件事实与裁判要旨。
浙江省新昌县城关镇兴南路三弄4―2号房屋为梁某所有。该房东至三弄4―1号裘某房屋，北至三弄4号新昌县神农工贸实业有限公司(以下简称神农公司)道地、房屋，西至房屋也为神农公司所有，南至一弄，弄宽约50―60厘米，且有高差，无法通行。梁某房屋现有二门，均朝北开，西侧门朝神农公司房屋，东侧门朝该公司空地。以上房屋原均系新昌县服装手套厂(以下简称服装厂)所有，梁某于1997年8月签订协议先购得房屋，并无偿从神农公司的道地及大门出入通行。神农公司则分别于1998年1月、1999年3月、2001年6月分3次协议购得现有房屋、土地使用权等。神农公司购买该土地使用权时，梁某通行权已经存在。后梁某以神农公司未经同意更换大门钥匙控制大门出入，致其通行不畅为由，向新昌县人民法院起诉，要求排除妨碍、恢复通行。
新昌县人民法院审理后，于2007年7月13日作出(2005)新民一初字第833号民事判决，认为：不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。本案中，原告房屋南面沟较窄且有高差，算不上另有通道。被告空地、大门是梁某房屋的目前唯一出入行路，也是历史形成的。故原告的通行应当予以保障。同时为兼顾被告使用管理需要，根据本案实际，原告的通行可予另辟通道。因原告通行显然给被告造成了损失，原告应当给予适当补偿。故判决：一，神农公司在原通行的道地上沿着梁某墙根另辟宽为1.3米等宽的通道，供原告出入行路；二，原告梁某补偿被告神农公司损失人民币6127元。原、被告均不服判决，提起上诉。绍兴市中级人民法院审理后，于2007年10月20日作出(2007)绍中民一终字第711号民事判决，驳回上诉，维持原判。对此，浙江省检察院向浙江省高院提起抗诉。
本案事实并不复杂，涉及的主要争议有：1 原告梁某是否有权在神农公司的道地上继续通行?2 梁某是否应当给予神农公司补偿?3．如何确定通道的合理宽度?
二、貌似合理的裁判逻辑：邻地通行需要补偿
从本案的一审、二审的情况看，两级法院都把本案定性为“邻地必要通行权”。邻地必要通行权存在于邻地通行关系中。邻地通行关系，是指在相邻权利人因通行而必须利用他方的不动产的情况下，该邻地他方应当容忍其通行的权利义务关系。必要通行权是被围绕土地所有权的内容。其性质为土地所有权之扩张，与邻地所有权之限制。必要通行权人，通行邻地为其所有权之行使。
当然，如果本案的核心问题是邻地必要通行权，可以适用《民法通则》及其司法解释的规定。其中，《民法通则》第83条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。而《最高人民法院关于贯彻执行 役权”中在先权利的效力规定是一适例。我国物权法第166条规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。同法第167条规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。又如，我国合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一“买卖不破租赁”制度可以有力地证明在先权利对后手的效力。(4)从根本上说，受让人在受让该权利的过程中，应当有机会预见受让土地所负担的权利，其可以从价金获得优待，可以控制风险与避免风险。而特殊邻地通行权人并没有在通行权的基础上再增加新的负担。如果另一方的让与或者分割的行为给他的通行权带来不利影响。这对他而言，是不可预测也是难以控制的，这一风险由他来承担是不合理的。总之，梁某此前经过服装厂道地、大门的通行一直是无偿的，神农公司受让后也应当是无偿的，不能给他的在先通行权增加负担，无需为此补偿任何款项。
3 在《民法通则》解释第100条与第101条的缝隙中寻找依据
但是，我国相邻关系中没有关于让与或分割时的特殊邻地通行权的明确规定。那么，如何从现有的法律条文中获得支撑的依据呢?
我们可以从《民法通则》司法解释第i00条与第101条的缝隙中寻找法律上的支持。《民法通则》司法解释第100条规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。该法第101条规定，对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。
可见，《民法通则》司法解释第100条与第101条的规定是有区别的。这主要体现：(1)两者适用的情形不同。适用第100条的情形是，只要存在通行上的障碍，邻地通行权人就有权从邻地通过。这是关于邻地通行权的一般情形规定，是关于周围地通行权的规定。而第101条的适用对象是已经存在历史形成的通道时的通行权实现方式。(2)两者遵循的原则不同。前者体现的是对邻地利用的尊重，而后者体现对历史的尊重，对于通行权人的历史形成的必经通道，邻地所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。(3)两者的法律责任不同。前者可以强制通行，而后者由于已经有通道，所以他人承担的是排除妨碍或者恢复原状。但有条件另开通道的，也可以另开通道。这里的“另辟通道”应当是离开原来的通道，在其他方向或者处所开辟全新的道路。(4)两者的补偿规则不同。第100条规定因邻地必要通行权的行使对他人造成损失的，应当给予适当补偿。但第101条没有对补偿问题做出规定，可以理解为不一定为历史所形成的必经通道做出补偿。所以，一审、二审法院可以适用《民法通则》司法解释第101条，判决梁某在新的窄通道通行时，无需对神农公司补偿。
五、通道的要求：袋地满足通常使用
供邻地通行的道路有什么要求?国内外的立法与学说一般以“土地通常使用所必要”为判断标准。什么是土地通常使用所必要?对于邻地通行权而言，一般按照土地的位置、地势、面积或者用途来确定。通说认为，土地用途不按“从来”的使用方法为标准。土地用途变更时，其使用必要也会随之改变，如农舍改为民宅时，羊肠小道不敷使用，可以开设通道通行车辆。由于土地所有人已经变更土地原用途，例如由耕种变更为开设工厂，而工厂需要汽车运输产品，则原来的小路不足以应现在土地通常使用所必要，需要汽车通道。
邻地通行权中的通道宽度经常会与市政问题纠缠在一起，成为难题。谢在全先生举例认为，当地数百名居民的道路无法通行消防车、垃圾车，生命财产堪虞。这是数百名居民生活上不便或有危险，而非土地所有人不能按通常情形使用土地。而且，如果有保甲道路及巷道可通，则土地已可供居住的通常使用。至于道路是否足够宽阔，是市政问题，也不得因此主张有必要通行权。
但是，我认为这一说法并不妥当。这是因为：(1)谢先生的说法前后自相矛盾。关于耕种变更为工厂的例子中，汽车道构成“通常使用所必要”。而居民通道的例子中，消防车、垃圾车道不构成“通常使用所必要”。同样是汽车道，为什么有两种不同的说法呢?是否工厂汽车通行的车道较小，消防车通行的车道较大呢?其实，工厂大卡车通行的车道也是很宽的。(2)消防车、垃圾车等车道是通常生活所必要。显然，对于数百户居民来说，垃圾车清运垃圾是日常生活需要的一部分，对居民身体健康、社区环境卫生都是必不可少的。同样，不论在城市还是农村，火灾频发直接威胁居民的生命财产安全，特别是对于生命而言更是意义重大。所以，消防车必不可少，消防车道自然也是我们生活所需要。(3)保甲道路及巷道是否足够宽阔?是否属于市政问题?应当具体问题具体分析，不能一概而论。如果该居民的居所离垃圾车等车道很近，且有巷道相连，当然不需要开设垃圾车等车道。如果居所与车道相距几千米，虽有巷道相通，依然存在垃圾车道的需要。现在遇到的问题是，对于已经存在几十年或上百年的老居民区，虽然只是小巷相连，但不能以满足自己的生活需要为由要求其他具体居民搬迁以拓宽道路。这是因为老居民区大多未经科学规划，一方的通道要求会严重影响他方土地使用时，会过于偏袒一方造成利益过度失衡，违反利益平衡原则，双方只能忍受这一不利的现实状况而已。如果是城市发展过程中新建的居民区，政府部门在规划时应当对消防车道等做出规划。倘若周围地上没有建造建筑物或者构筑物，或只存在价值较小的建筑物时，可以在邻人周围地上要求拓宽通道通行。当然，通行人需要支付补偿金。这可以认为是市政问题，但也不是“市政”一词所能概括。可见，谢先生用该例子来说明通道宽度问题存在不当。应该说，有时只能小巷相通，只是现实使然。只要条件允许，邻地通行权应当满足“居民通常生活所必要”。
但是，在非周围地通行的场合，在土地让与中产生的内部通道的宽度变化会产生“无偿通道”的计算问题。例如，甲有一块农地，让与A部分土地给乙，A地用于耕种，处于袋地状态，乙可以无偿通行甲的剩余土地B部分，通道宽度约4米，可以通行汽车。后来，甲把B地转让给丙，乙可以无偿通行。但是，丙认为通道过宽，耕地通道不需要这么宽。乙也认同。该通道宽度改为1米。3年后，乙决定在该块土地上建造房屋，要求丙把通道恢复道原来的4米并无偿使用。乙的主张是否合理?我认为乙可以要求丙把通道改为4米，但只能获得1米宽度无偿通行，应当对另外3米宽度的道路面积支付补偿金。这是因为按乙受让A