怀念大姐大,葛本军,鬼城谍变
摘 要：房地产行业具有开发周期长，资金投入大、经营业务环节较多、产业关联度高以及经营风险大等行业特征，房地产行业与国民经济其他行业关联性强，房地产税收的营改增应该充分调研基础上稳步推进。文章分析了全面“营改增”后对房地产行业所造成的影响，并对房地产企业的发展提出可行性的对策和建议。
关键词：“营改增”；房地产；地方税
中图分类号：F293.33 文献标识码：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９/ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１6．22．０10
２０１６年３月２４日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，决定从今年５月１日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业纳入“营改增”试点范围，全面吹响了“营改增”的号角。房地产行业是国民经济的支柱行业也是我国市场经济体系的重要组成部分，涉及社会民生多个领域，产业链条关乎整个国民经济的运行，影响十分广泛。房地产业的“营改增”将对整个房地产业的产业链条产生深远影响，全面分析该项改革的社会影响不仅对促进房地产业的健康发展、保持国民经济持久发展具有重要意义。
１ 房地产行业的特点和征税分析
１．１ 房地产行业的经营特点
房地产业是以从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括房地产投资与开发、经营与销售、房地产管理、中介服务等业务。房地产业既有投资拉动，又具有消费拉动作用，近年来我国经济在世界经济总体呈现滑坡走势下一直保持着较高的增速，同我国房地产业的总体规模增长以及增长速度较快就有关系，因此房地产业被包括我国在内的许多国家和地区作为促进经济增长的“支柱性产业”。从房地产行业经营角度分析，具有以下特点：
（１）开发周期长，资金投入大。房地产行业为资金密集型行业，产品具有高价值性且建设开发周期较长，项目结算时间长，经常出现在建产品、未完工产品、完工产品库存多的情况。正因如此，房地产业同金融行业具有千丝万缕的联系，房地产业的发展不论是开发商还是普通购房者都离不开银行资金的支持，房地产信贷政策对房地产业的发展影响巨大。
（２）经营业务环节较多。房地设施和公共配套设施众多。经营业务包括征地、拆迁、勘察、设计、房地产开发企业除了对土地进行开发，还要建设相应的基础施工、验收、销售到售后等多个环节，涉及地方政府规划、环保、电信等诸多部门的业务，所以房地产业也是一个同政府部门联系紧密的部门。
（３）产业关联度高。房地产行业是我国市场经济的重要组成部分，它与居民的居住需求密切相关，关系每个家庭的生活质量，是国民经济中影响最为广泛的行业，同时与其他产业相比，房地产关联的产业链最长、经济带动性强、消耗材料品种数量多。据有关部门统计，房地产开发建设中所需要的材料共计２３大类、１ ５５８个品种，涉及５０多个产业部门，房地产业对国民经济总体发展而言可谓“牵一发而动全身”。
（４）经营风险性较大。房地产业由于单位价值高，占用资金量多，因此房地产开发商和普通购房者大多借助银行资金参与房地产经济，房地产业因此成为一个高负债、高杠杆和高风险的行业。房地产市场价格的波动对产业影响极大。２００７年美国次贷危机的爆发充分显示的房地产业高风险的产业特征。
１．２ 我国房地产行业的税收特点
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，在日常税收的征收管理中，主要有以下特点：
（１）税种多、税负重。在“营改增”前，房地产业涉及主要税种多达１１个，税制较为复杂；在预征阶段，各项税负就已达销售额的８％－１２％，项目结束进行清算，则税负普遍高达１５％－２５％，一线城市甚至会达到２５％以上，税负因素致使房地产业费用负担重，营业成本增大。
（２）销售方式多样。房地产主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。按商品房的完工程度分为商品房预售和现售。按结算方式分为一次性销售、分期收款销售、按揭贷款销售、委托代理销售、先租后售等。采取不同的销售方式，在税收上确认收入的时间点和金额也不尽相同。
（３）房地产开发形式多样化。房地产主要有地面及地下的“土地”和依附在土地上的构建物组成，房地产开发形式因此非常多样化，包括自购地自建自售、他建自售、联合开发等多种形式，而不同的开发形式其涉及的税收情况也不同，房地产税收恐怕是我国税收框架中最为复杂的税收类别之一。
２ 房地产业营业税基本情况和存在问题
２０１５年，全国营业税收入约１．９万亿元，其中房地产营业税收入占比为３１．６％，是我国去年营业税收入中占比最高的税种。在“营改增”前，营业税是地方第一大税种，而房地产又是营业税的大头，加上土地出让收入及关联的６０多个上下游行业，房地产占地方全口径财政收入超过６０％。因此，房地产的“营改增”对地方财政收入具有深远影响，“营改增”后如何保证地方政府拥有足够的财政资金履行其公共职能是制度设计时应该给予充分考虑。当前我国房地产税收主要面临以下问题：
２．１ 新税收政策有待适应
在过渡期间，由于国地税之间的征管制度和方式存在差异，难免会出现衔接上的不顺畅，导致纳税人办理涉税事项出现困难。另外，全面“营改增”从宣布到实施的短短一个多月时间里，出台了大量的文件、政策，字数累计达十多万，纳税人要短时间内读懂这些文件也存在一定困难，部分未明确的事宜还有待相关的配套文件出台，因此房地产企业对政策的变化需要一段时间去适应。
２．２ 经营成本可能上升
在“营改增”税制改革落实以后，由于不同行业纳税标准的不同，建筑业面临税负上升压力，故而会把部分税收成本向下游的房企转嫁，从而导致房地产的开发成本中的建安成本上涨。并在之前的营业税征管方式下，很多建筑安装、房地产企业都疏于对进货发票的管理，一些小型的建筑企业、供货企业纳税意识不强，“营改增”后会形成开发企业倒逼施工方开具１１％的建安增值税专用票，这种转变会使施工企业向供应商层层索要增值税专用票，可能会增加采购成本。这种成本增加也会部分转移给开发企业，造成开发企业成本上升。
２．３ 部门信息共享机制有待完善
房地产从开发到销售，涉及国土、房管、住建、规划、物价、银行、国税、地税等多个部门。目前虽然在一定程度上建立了联合控管机制，但房地产业相关管理部门未能真正建立起统一、规范、高效的信息交换共享平台，部门之间还未形成完善的信息传输渠道，涉税信息交换的质量有待提高，部门间信息畅通、齐抓共管的局面还未形成，造成与纳税人信息不对称，加大税源控管难度，导致税源出现流失。
３ 房地产业“营改增”的影响分析
３．１ 税负的影响
伴随着“营改增”税制改革的实施，使增值税抵扣链条更加完善，有效地减少了重复征税的现象出现。房地产行业“营改增”后，有一般计税和简易计税两种计税方式。对于房地产业一般纳税人销售新项目必须用一般计税方式，适用税率为１１％，高于营业税５％的税率，但可以抵扣进项税额，所以税负的情况跟企业取得的进项税额密切相关。对于房地产开发企业销售老项目或采取预收款方式销售房地产项目，若选用一般计税方法，按照３％的预征率预缴增值税，较之前预缴５％营业税，节约２个百分点，这有利于房地产企业节约资金成本。房地产业的小规模纳税人适用简易计税方式，过渡期一般纳税人销售老项目也可以选用简易计税方式，征收率为５％，因增值税系价外税，营业税条件下的５％征收率相当于增值税条件下４．７６％，也即是说，“营改增”后，老项目在售价不变的情况下，税负直接降低０．２４个百分点，税负比以往有所下降。所以“营改增”后，房地产企业的税负是升是降，还需根据企业的自身情况来分析。
３．２ 房地产业营业税改征增值税的积极效应
营改增的全面实施将进一步助推了房地产行业的健康发展，完善房地产行业税收征管的链条。它的积极效应有以下几方面：
（１）完善税收抵扣链条。产业链条各个企业单位由于改征增值税后抵税的经济需要，会产生从其采购产品和服务一方索要增值税发票，这样有利于保持增值税抵扣链条的完整性，防止国家税收收入的流失。
（２）规范财务税收管理。“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，这一制度安排会倒逼相关企业完善企业内部财务制度，健全会计收支，也有利于相关部门加强税收征管。
（３）有利于减轻宏观税负，减少重复征税。由于增值税只对产品增值环节征税，所以“营改增”后，可以最大程度消除住房销售中的重复征税问题，促进税收公平，也有利于社会整体福利的提升。
４ 房地产行业“营改增”后的应对措施
４．１ 加强企业和纳税人纳税意识培养
营业税与增值税的本质有着很大的差别，在“营改增”之后，纳税流程跟营业税的标准会有较大变化，所以企业要加强纳税意识，积极应对“营改增”，全面的对增值税的相关流程进行了解。税务部门也要多种渠道对纳税人进行政策方面的培训，提升企业人员的业务素质，降低在”营改增”期间对企业经营产生的不良影响。
４．２ 提高财务管理水平
房地产企业在管理中，应该密切关注 “营改增”政策的实施进展情况，加强对企业财务人员的培训，学习关于“营改增”政策“营改增”的新政策做好准备。
４．３ 做好税收筹划
在一般情况下，房地产企业只有取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。不过在“营改增”之前，很多房地产企业在经营过程中，建筑材料由小规模企业提供，在“营改增”落实以后，不能获取进项抵扣，导致企业的税款增加。房地产企业为了降低税负，在外包工程或者是采购建筑材料时，要事先做好税收筹划，选择可以开具增值税专用发票的供应商，从而节约经营成本。
面对 “营改增”给房地产企业带来一系列的机遇和挑战，房地产企业要以积极的态度去面对，加强财务管理、提高纳税意识、通过调整经营模式，科学合理地经营发展，尽快适应“营改增”新税制。
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