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内容摘要：本文分析了当前制约我国住房消费信贷发展的主要因素，并从国家、借贷者和银行等三方面提出了相应解决措施。
关键词：住房消费信贷 制约因素 对策研究
在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。
住房消费信贷发展的制约因素分析
住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。
当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。
住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。
我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。
住房消费信贷发展的对策研究
必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。
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