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摘 要：近年来，我国房地产行业的非理性膨胀导致了当前房价难以下降的局面，我国政府对于高房价的抑制也采取了一定的手段，但是短期内这种措施的效果不会明显。借助税收的杠杆效应，政府可以对房地产市场进行有效的宏观调控。
关键词：税收 杠杆效应 房地产 宏观调控
我国的房地产业从改革开放以来得到了空前的发展。伴随着行业的飞速发展，相应的市场操作规程制度也陆续出台，房地产市场越来越规范化。但是，我国的房地产税收制度却明显滞后于房地产市场。通常来说，税收政策应当在调控房地产市场方面应当发挥重要功能，但就目前来看，我国现有税收政策似乎没有起到应有的调节作用，税收的杠杆效应没有在房地产行业得到体现。在这种情况下，研究税收杠杆效应对于房地产行业的影响，以此实现政府对房地产的有效宏观调控就有及其重要的意义。
一、我国政策宏观调控下房地产行业的现状分析
房屋是一种比较特殊的商品，具有投资品与消费品的双重属性。作为投资品，房产与上下游的钢铁、水泥、建筑建材、家电等相关行业高度关联，具有较大的投资乘数效应。作为消费品，房产是绝大多数社会家庭的必选消费品，也是一生中最大一笔消费支出。在秉承“效率优先”的经济发展阶段，依靠中国经济的高速增长，过去十年，我国的房地产业获得了飞速发展，房地产业成为全社会毛利率最高的行业之一。
但是，在追求行业高毛利率的同时，我国各地房价的全面上涨也导致了房地产行业步入“房价上涨—地价上涨—房价上涨”的螺旋式循环。这种螺旋式循环所导致的高房价高地价，一方面大大增加制造业成本，削弱我国制造业全球竞争力，另一方面也不利于有效启动消费与经济增长方式的转变。此外，高房价高地价所带来的泡沫，也蕴含着潜在的金融风险。与此同时，价格作为反映资源的稀缺程度和利用效率的最有效手段，高房价高地价在我国局部地区存在是可以理解的，但它不应该是我国大部分地区的普遍现象。
由于产品的差异化特征以及级差地租的存在，房地产市场难以像家电、汽车市场那样完全充分竞争，供给相对短缺会为房地产商抬高房价获取垄断利润提供条件。因此，完全彻底的市场化不应该是房地产业健康发展的唯一选择。真正健康的发展模式是应该把房地产的商品属性与社会属性分开：商品属性通过市场机制实现，价格成为开发商与有消费需求和消费能力的消费者之间谈判的唯一途径；社会属性则是政府应尽的义务，提供类似于廉租房、普通商品房这样的准公共产品，解决社会中低收入人群的基本居住需求。
二、税收政策对房地产行业宏观调控的作用机制
1、税收政策的利益驱动机制
税收具有调节经济的能力,从理论上说这就是税收的杠杆原理。政府通过制定不同的房地产税收政策，建立相应的税收制度,规定不同的税收鼓励措施或限制措施,给予纳税企业有利或不利的税收条件，以此来影响纳税企业的经济行为。政府的政策措施与制度所决定的税收的不同分配，一方面改变了房地产供需双方的经济利益关系；另一方面,税收分配是对纳税企业经济利益的调节，由于利益驱动改变了企业的经济行为,使房产企业根据政府提供的税收环境对自己的利害关系，自愿地倾向于经济杠杆主体的预期目标。政府通过税收政策对房地产企业进行有目的的调节，使纳税企业的行为朝政府的宏观经济目标和社会目标的方向转变，这一机制就是税收调节的杠杆原理。
2、税收政策的法律约束机制
税收对房地产经济进行宏观控制以弥补市场效率限制，主要是通过法律手段来实施的， 具体表现为通过制定各项与房地产行业发展有关的税收政策，对纳税企业设定义务。为了弥补房地产市场的效率限制，政府要确定出相应的宏观经济政策目标，并要求市场主体的一切行为都应朝着有利于实现政府的宏观经济目标的方向来选择。这一目标的实现，要依赖国家制定与实施税收法律，在税收法律中对房地产市场主体设定义务。通过强制性的纳税义务设定，使纳税企业在利益驱动下调整其经济活动，进而实现政府对房地产市场宏观调控的目标。
三、利用税收手段调控和完善我国房地产市场
1、 切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当采用支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。
此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房，不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的理性繁荣。
2、 加大房地产转让过程中的税收调控力度
一方面，在房地产转让中实行差别性税收政策，即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策。所谓差别性税收政策，其体现在对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短；另一方面，运用所得税和营业税“组合拳”调控房地产转让交易活动。从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%～34%的累进税率，意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进税制，按5%～30%的税率征收不动产增值税。因此，我们应学习参照国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税；3年内的转让所得的征收15%的所得税；3 年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。在征收所得税的同时，对购入未满3年的商品住房转让征收5%营业税，以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加，3 年以上酌情减免。
3、 利用税收政策正确引导我国住宅的合理消费
房地产税收政策作为国家经济宏观调控的重要手段之一，将在新一轮房地产业调控过程中发挥积极的作用。房价由市场供求、相关成本和升值预期等因素决定，在供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势是不一样的。因此，税收对房价走势所起的作用取决于不同情况。我国政府应当进一步改善住房的供应结构和开发结构,多供应经济型住房,来满足城市居民不同层次的需要,同时要进一步完善调控手段,调节需求,促使房地产业持续健康发展， 税收杠杆成为调节房地产市场和价格的重要手段。
4、 提高税收立法层次和适度下放房地产税收管理权限
(l) 实行中央集权与地方分权相结合模式
首先,要提高立法层次,全国统一开征的房地产各税，由全国人大及其常委会颁行;其次，应授权省、自治区、直辖市人大分别制定税法的实施细则，并赋予其开征符合地方发展所需新税种的立法权；至于具体税目税率的调整、税收减免及征管诸权限则可赋予地方政府。要科学管理，通过“原则管死，具体搞活”的方针来充分调动各地的积极性，确保税收立法的合理性和可操作性，更好发挥房地产税收的积极调控作用。
（2）统一房地产税收的收取方式
诸如，地租由地方政府收取，按一定比例上交中央财政，剩余部分留给地方作为土地开发基金，专款专用。耕地占用税，由集体经济组织收取，除留作集体土地改良基金的部分外，其余上交国家财政。简言之，要以立法形式规范、确认统一的税收方法，层次分明，杜绝暗箱操作，有效防范国家税收流失。
制度需要靠实践来不断完善，我们应立足税收的基本原则，结合房地产企业自身的特点，以实现公平与效益为同一的目标，建立税种科学，税赋合理，分权恰当，收费简化的税收体系，为房地产企业的健康发展提供一个良好的制度保障。
参考文献：
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