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摘 要我国自改革以来，城市化进程急速加快，城市的人口直线上升。根据国家统计局发布的数据，2018年中国城镇常住人口达到83137万，城镇化率比上年末增长1.06百分点。由于城市房价高涨和政策限制等因素，很多人没有能力买房子，只能通过租房来满足住房需求。随着城市化快速发展带来的租赁需求，加上政府出台了一系列政策来鼓励租赁市场的发展，所以目前租房市场中如何解决中低收入的新市民住房问题已成为近期政策的重点。
随着国家政策的落实，居民收入水平的提高，城市里的流动人口对房屋租住的品质要求与消费能力也在不断提升，使得长租公寓这一新兴产业越来越受到国家政府及地产行业的青睐。长租公寓就是企业通过持有房源并对房源进行统一的改造与装修，因为有着更安全统一性的管理而深受年轻人的喜爱。这样的情况也在促使各类型的企业陆续涉足长租公寓市场，从而推动了长租公寓的高速发展。政府陆续出台许多扶持长租公寓行业发展的政策和措施，大多数长租公寓企业开始向更大、更广的范围布局和扩张。但现今长租公寓发展年限比较短，仍然处于成长初期，主流公寓运营商都在摸索着发展，陆续呈现出许多问题。随着行业的快速增长，行业监管的不完善使得行业乱象丛生，不仅影响了租户的租赁体验，也破坏了行业的良性发展，甚至成为了影响社会稳定的因素，本文的研究结果可对长春市在长租公寓市场的发展和管理方面有着一定的借鉴意义。
本文以长春万科泊寓为例，概括长春市长租公寓市场中消费者与供应端的现状以及行业发展问题。通过调查问卷与实地考察相结合的方式，了解长春市租赁市场租户的租房需求与万科泊寓的供应情况。这其中包括租户的租赁痛点、租金承受能力等，万科泊寓租赁主体的运营模式、盈利模式与创新服务内容等，对这些内容加以分析从而判断万科泊寓的供需状况，进而了解长春市长租公寓市场的供需状况，再通过目前万科泊寓的状况提出长租公寓市场目前还存在的问题，最后，针对存在的问题，结合国外长租公寓市场的借鉴提出合理的建议。
关键词： 长租公寓；万科泊寓；市场现状；发展问题。
Abstract
Since China's reform, the process of urbanization has been accelerated rapidly, and the urban population has been rising linearly. According to data released by the NationalBureau of Statistics, the number of permanent urban residents in China reached 83.37 million in 2018, an increase of 1.06 percentage points over the end of the previous year. Due to factors such as soaring urban housing prices and policy restrictions, many people cannot afford to buy a house and have to rent a house to meet the housing demand. Withthe rapid development of urbanization and the introduction of a series of policies by the government to encourage the development of the rental market, how to solve the housing problem of low - and middle-income new citizens in the rental market has become the focus of recent policies.
With the implementation of national policies and the improvement of residents' income level, the floating population in the city is constantly improving the quality requirements of housing rental and consumption ability, which makes the emerging industry of long-term rental apartments more and more favored by the national government and the real estate industry. The long rent apartment is the enterprise through holding the house source and the house source to carry on the unified transformation and the decoration, because has the safer unified management and deeply young people's favorite. Such situation is also prompting various types of enterprises to get involved in the long rental apartment market, thus promoting the rapid development of long rental apartments. The government has introduced many policies and measures to support the development of the long-rent apartment industry. However, the development period of long-term rental apartments is relatively short, and they are still in the early stage of growth. The mainstream apartment operators are groping for development, and many problems have emerged. With the rapid growth of the industry, industry regulations imperfect makes the industry, a mess not only affects the tenant's rental experience, also destroyed the benign development of the industry, and even become the factors that affect social stability, the results of changchun city in rent the apartment market development and management has a certain reference significance.
This paper takes the vanke house in changchun as an example to summarize the current situation of consumers and suppliers in the mayor's apartment market in changchun and the development of the industry. Through the combination of questionnaire and field investigation, we understand the rental demand of tenants in the rental market of changchun and the supply situation of vanke park. Including the tenant's lease pain points, rent, vanke mooring combine the operation mode of the lease subject, profit model and innovation service content, etc., on the content analysis to determine vanke berth of supply and demand, and thus understand the changchun mayorto rent the apartment market supply and demand, and then through the situation of vanke mooring combine now rent the apartment market is put forward the existing problems and finally, in view of the existing problems, and combined with the reference to the foreign country to rent the apartment market put forward reasonable Suggestions.
Key words: Rent the apartment,Vanke park,Market status,Development issues 。
第1章 绪论。
1.1 选题背景。
2015年下半年以来，《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》等一系列会议都明确了以建立购租并举的住房制度为主要方向深化住房制度改革的发展思路，提出了发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务等多种举措鼓励租赁型住房的开发运营。习近平总书记在党的十九大报告中提出建立租购并举的住房制度，实现住有所居。
由此可见，我国对于住房租赁市场的发展已经策划了很好的政策背景，也提出了详细的发展方法。2019年，我国大学毕业生人数达到创纪录的834万人，增长率高达1.71％。大量的流动人口、不断增长的大学毕业生和不断上涨的房价。使居民拥有自己的住房这件事情变得困难起来。这迫使人们把目光不得不望向房屋租赁市场，政府和企业也同样把重点放在了这一点上。
2016年，我国对住房租赁企业发生了由“鼓励”变为“支持”的态度，这样态度的转变一下子让长租公寓变得炙手可热起来。涉足长租公寓的房屋租赁服务公司的良好发展，不仅对企业发展具有意义，更是消费者对更好生活的期望。随着居民生活水平的逐渐提高、消费能力的不断提升，人们也在追求更高水平的居住生活，因此长租公寓被一些中高端消费群体所钟意，这是由于传统的房地产市场与当前年轻人的住房需求存在一些差异。传统租房市场中的企业、房地产开发商为了追求高溢价而愿意开发大户型产品。这样的住房对于流动人口与刚毕业大学生来说是资源浪费，并且租户也不愿支付更高的租金。长租公寓的出现恰恰迎合了目前租房市场消费者的需求。目前来看长租公寓确实是一个有发展潜力与前景的业务，其背后是可以达到亿万级的租赁需求。根据国家统计局、链家研究所和东方证券的综合统计，中国的租赁人口与租金支出都在持续增长，预计到2030年，房屋租赁市场的规模将达到4.2万亿。
在一系列利好政策的作用下，资本争相进入住房租赁领域，代表性的企业有青客、自如、魔方、湾流等，发展势头迅猛。目前，国内的租赁市场还是以个人房源为主，个人普租及城中村占整体租赁供应的九成，而品牌个人普租,公寓仅占一成。长租公寓市场的利好前景也吸引了许多的企业进驻与合作投资开发，例如万科旗下的长租公寓“泊寓”租赁品牌。我国租赁市场的发展主要体现为三种形式：国资背景的保障体系、房地产开发商的长租公寓运营、品牌长租公寓运营。国资背景的保障体系，在北京、上海相继开始了共有产权保障房试点之后，广州、深圳等12个城市也陆续开始了住房租赁的试点，北京、上海等13个城市开始利用集体建设用地来建设租赁住房作为试点城市；以万科、旭辉、龙湖等为代表的房地产开发商，积极响应国家政策导向，万科泊寓、旭辉领寓、龙湖冠寓门店在全国各地开店运营；以链家“自如”长租公寓品牌为例，截止到目前全国正式注册的品牌类长租公寓总数达到300多家。
根据统计结果数据显示，预计在2020年时，租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达2亿；到2025年，租金成交总额有希望会达到3.2万亿元，租赁人口达2.5亿。在一个平衡的状态下，我国长租公寓的需求方至少可以带来2000亿元人民币的租金收入；长租公寓的需求量可以达到1000万间，长租公寓的潜在收入将达到2200亿元，至2020年，整体净利润将达到250亿元左右。在如此广阔的市场容量下，长租公寓在房地产行业具有广阔的发展空间。
最后，长租公寓的兴起，主要归因于市场需求和政策红利两大方面。长租公寓虽然受到国家政策的扶持，但这对于大部分从未涉足的企业来说依旧是很具有挑战性的领域。首先，长租公寓的发展需要占用企业大量的资金，融资成本高，对企业的财务水平有很大的要求；其次，要想在长租公寓领域做出利润与投资收益，就非常考验整个企业的运营能力。因此本文以长春市为例，具体讨论住房租赁市场中长租公寓这一新兴产业的市场现状、问题研究及对策。
1.2 研究内容及意义。
1.2.1 研究内容 。
长租公寓是指收集、更新、升级并提供多元化的公共空间分配和标准化物业服务的租赁公寓，租赁期超过几个月，这是房屋租赁的新模式。2002年长租公寓就已经出现。随着土地获取难度的加大，万科集团的创新业务中开启一个新的分支，在2014年底，万科开始集中式的在长租公寓业务中试水，到2016年，全面使用统一品牌“泊寓”，专为年轻人打造专属青年人的高品质时尚纯租赁社区，长租公寓的客户群较为明确，主要为20-30岁的年轻白领和学生群体。
2014年，雷军在YOU +公寓项目中投资了1亿元人民币，这也是为长租公寓的快速增长打下基础。也就是在短短的三年内，近百亿元的资金流入了长租公寓市场。随着大量资本的流入和国家政策的支持，长租公寓经历了直线的增长。就万科泊寓而言，它主要是通过购买或租赁目前市场中的闲置地产，将其统一进行装修改造，为城市中的新市民提供中长期公寓租赁及其服务，再通过租金差距与现金流等来获取收益回报。目前整个长租公寓行业平均投资回收期预计在5至8年，而较长的投资回收期会打消很多租赁企业对投入长租公寓市场的积极性。
本文通过调研与实地考察的方法，通过长春市目前租赁市场供需状况，结合长春市租赁市场的具体事实、租户具体租赁需求，编制出针对性问卷，通过调查对象的选择、调查数据收集、数据筛选、数据分析整理最终得出结论租户的需求；要以万科泊寓为例，根据实地考察目前供需状况了解长租公寓的市场，了解长租公寓市场是否解决了长春市传统租赁市场的痛点，没有解决的要意识到还存在什么问题。最后通过国外长租公寓市场的借鉴与当前长春市长租公寓的现状，提出针对性的对策，希望为长春市长租公寓市场的良好发展提出借鉴性建议。
1.2.2 研究意义。
长租公寓是近年来中国住房租赁市场的一个新兴发展领域。长租公寓品牌的个性化和政策的规模优势，可以将房屋租赁运营管理、互联网技术应用以及物业增值服务相结合，解决了传统租赁关系中业主、房屋承租人之间的诸多难题，更是为业主和租户提供了良好的房地产全方位服务管理。
长租公寓企业原本应扮演的是“消费升级”、给租客带来优质房源（包括区位、配套、租金等）和优质服务的角色，提供长期的住房保障和众多增值服务，比如更合理的户型设计、更及时的维护维保等，在目前这种租购并举政策环境下，长租公寓的发展前景非常好。然而，很多长租公寓企业在实际运营中却有些偏离。陆续出现的市场乱象影响着住房市场的发展。
近几年来，长春市的大学生人口、流动人口都在不断增加，逐渐转变成为一个人口净流入城市，这无疑是提高了长春市租赁市场的租赁需求，从长租公寓需求端来看，长春市的公寓市场必将迎来更好的发展机会。若长春市长租公寓市场可以稳定发展，不仅可以促进健康稳定的的租赁市场关系，更有助于形成一批有规模的住房租赁企业，不仅可以提供更好的租赁服务，同时也提供了业主闲置存量住房的解决方案。因此，本文将开展以长春市长租公寓的行业发展现状与问题对策研究，希望可以对长春市政府研究长租公寓市场管理政策有参考性建议。
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1.3 文献综述
1.3.1 国外文献综述
1.3.2 国内文献综述
1.3.3 国内外文献综述评述
1.4 研究方法.
第2章 长租公寓的相关理论综述
2.1 长租公寓的定义及分类
2.1.1 长租公寓的定义
2.1.2 长租公寓的分类
2.2 长租公寓的运营模式与盈利模式
2.2.1 长租公寓的运营模式
2.2.2 长租公寓的盈利模式
2.3 长租公寓的物业获取方式
2.4 长租公寓的驱动力分析
2.4.1 传统租房市场缺点
2.4.2 盘活房企存量资产的有效路径
2.5 理论基础
2.5.1 市场供给概念
2.5.2 市场需求的概念
2.5.3 住房消费需求概念
第3章 长春市长租公寓现状及调查研究
3.1 长春市长租公寓消费者需求分析.
3.2 长春市长租公寓经营者供给分析
3.2.1 供应形态分析
3.2.2 长春市万科泊寓现状分析.
3.2.3 万科泊寓盈利能力分析
3.2.4 万科泊寓项目分析总结
第4章 长春市长租公寓发展问题及经验借鉴
4.1 长租公寓发展问题
4.1.1 市场占有率低、企业投资压力大
4.1.2 租金问题
4.1.3 供需状况问题
4.1.4 长租公寓相关法律制度缺失
4.2 国外长租公寓市场经验的借鉴
4.2.1 国内外长租公寓市场的比较
4.2.2 国内外长租公寓市场比较的启示
第5章 长春市长租公寓行业发展的对策
5.1 制定激励政策提高市场规模
5.2 调节供给与需求的政策出台
5.3 完善法律法规、构建监管机制
第6章 结论
由于长春市租赁市场一直不被看好，加上“轻租重售”的影响，长春市政府对于市场监管一直处于监管空白的状态，但近几年随着政策的落实与推进，加上万科泊寓在长春市的投放，很多企业纷纷将目光放在了长租公寓市场上。但较高的融资成本与政府市场的较低观念性，加大了长租公寓市场的投资压力，尽管被看好的市场，还是不得不放弃。
本文首先了解长春市租赁市场的现状，通过查阅资料找出租赁市场目前的问题，通过调研与实地考察方法加以分析，得出结论，列出租赁市场在需求端与供应端存在的问题，最后通过国外租赁市场的借鉴与学习，对本文出现的问题得出合理的参考建议。主要得到的结论有：
（1）通过实地考察项目现状，能够知道长春市长租公寓市场目前处于供不应求的状态。通过对长春市租赁市场需求现状的影响因素进行相关的分析，得出了长春市万科泊寓为何投放50天就满租的原因，在于万科泊寓很大程度上解决了之前租房市场存在的痛点并且满足租赁用户倾向性。
（2）但同时也发现了长租公寓市场中也市场占有率低、投资压力大、相关法律缺失等的发展问题。
（3）长春市近年来租赁市场的需求在不断的增加，要通过国外长租公寓市场发展的借鉴与启示，制定激励政策来提高租赁企业的积极性从而提高长租公寓供应量，达到长租公寓市场供应平衡的状态。这将有助于促进良好稳定的租赁市场关系。
参考文献