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摘 要：当前密集出台的一系列国家调控政策将对我国房地产业造成一定冲击。在新的形势下，房地产业如何转变思路以适应发展环境的变化成为一个亟待解决的任务。本文在对房地产业发展现状阐述的基础上，结合当前我国房地产政策调控的主要内容及影响，分析了房地产业在国家调控政策形势下发展面临的机遇与挑战，最后给出转变房地产业发展思路的建议。
关键词：政策调控 房地产业 转变思路
房地产业是我国国民经济的重要龙头产业和新的经济增长点。但近年来，部分城市的房地产市场出现了过热现象，价格不合理持续上涨、房地产投机炒作等市场不规范现象普遍存在。这些问题的存在不仅严重影响房地产业的健康发展，同时也引发诸多社会矛盾。为解决这些问题，长期以来，政府针对房地产领域出台了一系列的调控措施。特别是近期，从2009年底至今，国家房地产调控政策的密集出台标志着新一轮房地产调控序幕正迅速拉开。在新的形势下，房地产业只有转变发展思路适应新环境，才能获得成长与发展。
一、房地产业发展现状
从2009年12月到现在，一系列的房地产调控政策已经对市场产生一定影响，部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势。总体来说，房地产业的发展现状可体现在以下三个方面。
1.房地产企业数量增多，市场集中度有所提高
截至2008年底，全国房地产开发企业已经达到87562个，其中国有企业3941个，房地产企业数量有所增多。同时，全年销售金额过百亿的企业达到22家，在2008年基础上翻了近一倍，房地产业市场集中度得到提高。
2.消费者观望情绪明显
从2009年12月开始，一系列调控政策已对房地产业的发展产生较明显的影响，房地产热有所降温，部分城市已经开始出现较明显的成交量下滑，消费者观望的态势浓厚。普通购房者不愿意接受目前的高房价，而投资型买家则担心“高位入市”后被市场套牢，也不敢贸然行动。
3.行业景气指数出现下降
国家统计局发布的数据显示搜狐网，2010年4月份，全国房地产开发景气指数在连续12个月上涨后首次出现下降，景气指数为105.66，比3月份回落0.23点。12个月上涨后的首次回落释放出强烈的市场调整信号，这从某种程度上表明，市场目前已经进入观望的调整阶段。
图 全国房地产开发景气指数趋势图
图片来源：国家统计局网站
二、当前我国房地产政策调控的主要内容及其影响
1.近年来重要房地产政策的演变
1998年7月3号，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这一通知决定,1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。至此,我国已实行了近40年的住房实物分配制度退出历史舞台。随着房价的持续走高,为抑制房地产过热, 2003年6月,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,不再执行优惠住房利率规定。但是,在“非典”后促进经济增长,2003年8月,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,逆转了旨在调控房地产过热的央行121号文件。
随着房地产业的发展,诸多问题不断暴露出来,针对一些具体问题,国务院采取措施,试图予以解决。2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度,严禁非法压低地价招商。2005年政策进一步深入，提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”),包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面措施。2008年在雷曼兄弟宣布破产保护后不久,中国人民银行9月15日突然宣布下调贷款基准利率，发出了从紧货币政策放松的信号。这之后一系列的“救市”和刺激经济的政策纷纷出台，直至2009年底调控政策方向才再次发生改变。
2.当前房地产政策调控的主要内容及影响
（1）当前房地产政策调控的主要内容
随着房价的日益走高，从2009年年末开始提出“加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，2010年更是密集出台了一系列调控政策，以期调整和控制房地产市场秩序和价格。
（2）当前房地产政策调控的影响
虽然政策调控后的房价总体上仍然处于上涨状态，然而，调控的效果已经开始显现，主要体现在成交量的萎缩上。以广州为例，根据广州阳光家园数据统计显示，5月份广州一手住宅网签成交量为4054套，比4月份的网签总数5595套下降了1541套，环比下跌28%。总体上来看，国家政策调控短期内将对房地产业造成较大冲击，表现为成交量的缩减及房地产开发企业股价的下挫等。但从长期来看，这一系列调控政策对维持正常稳定的房地产市场秩序，引导房地产业走向更健康可持续发展的轨道必不可少。
三、国家政策调控形势下房地产业面临的挑战与机遇
1.国家政策调控形势下房地产业面临的挑战
（1）资金压力陡增
中国房地产企业融资主要依靠的是银行，然而，在国家一系列金融信贷政策调控形势下，央行逐步收紧银行信贷投放量，房地产企业获得的银行贷款将越来越少，资金压力陡增。此外，中国房地产测评中心等联合发布的报告指出，在2010年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达30%以上。作为房地产企业进行项目周转的核心元素，政策调控形势下加剧的资金压力将成为房地产企业面临的一个严峻挑战。
（2）市场观望态势明显
在“二套房首付提高、利率增加”、“三套房及以上停贷”、“认房又认贷”等调控政策的强势冲击下，房地产市场出现了观望氛围。据东莞某调查研究中心针对白领阶层、中产人士现阶段购房意向做了调查,结果显示，有97%的受访者认为“观望比购买更安全”。房子很难卖出去已是事实, 一二手房市场住宅成交量开始有下滑趋势，特别是在对政策反应敏感的一线城市。同时，一些处于销售阶段或是正打算推售的商业地产项目也不同程度地受到新政观望情绪的影响，面临两难境地。
2.国家政策调控形势下房地产业面临的机遇
（1）开发商和购房者将更加理性
经历了这轮政策调控，房地产业在经济调整过程中可能元气大伤。经历了教训之后，不管是购房者或是开发商，将会变得更加理性。一方面购房者能够更理性的对形势进行判断，培养科学理性的购房消费观，另一方面开发商能够更理性拿地、理性对待市场，从而房地产业有望走上一条更健康正常的可持续发展轨道。
（2）产业结构调整的良机
目前房地产业规模化开发程度不高，开发方式模仿严重，规划设计水平低，短期行为严重，主要靠消耗土地和房屋涨价求效益。经过这一轮政策调控，将迫使一些弱势房地产企业退出市场，使房地产业加快升级转型。而对于优质的、资金实力雄厚的房地产企业来说，此轮调控则成为其加速发展的良好机遇，通过股权并购、合作方式等使其成为行业整合者。总之，此轮调控在充满挑战的同时，也成为加快房地产业转型升级、行业整合、市场集中度提高的良机。
四、国家政策调控形势下房地产业转变发展思路的建议
在国家宏观政策大力调控下，房地产业的发展环境已经发生了变化。为了适应这种变化，房地产业只有随之转变自身发展思路才有可能健康可持续发展下去。房地产开发企业作为房地产业的主体，很大程度上决定了产业的发展状况。同时，政府作为政策制定者，对产业的发展也起到重大影响作用。
1.保证政府政策的可持续性及地方政府执行力度
引导房地产市场健康可持续发展，并非某一条调控政策或者某些细则就能一蹴而就的，真正理顺“市场”与“管制”，“效率”与“公平”的关系，形成一套关于住房全方位的社会制度才是根本之举。因此，要改变房地产市场的趋势和格局，政府需要出组合拳，并保证政策的可持续性。同时，国家对房地产的调控虽早已出台了一系列政策，但有法不依，执法不严的情况非常严重，这使得一连串的调控政策效果不够明显，地方政府的监管、执行不力是出现这种状况的主要原因。因此，此轮调控政策效果的明显性很大程度上取决于地方政府的执行、监管力度。在政策实施过程中，必须要通过完善的制度等督促地方政府的执行力度。
2.以股权融资、信托融资等创新方式拓宽融资渠道
资金是房地产企业生存发展的核心要素，中国房地产企业融资主要依靠的是银行，而其他诸如股权融资、信托融资等方式并没有被充分利用。然而，在国家政策调控形势下，央行逐步收紧银行信贷投放量，房地产企业获得的银行贷款将越来越少，资金压力陡增。因此，为了适应市场需求，企业必须拓宽融资渠道，利用多种方式来筹集资金，股权融资、信托融资等创新方式成为房地产企业的筹集资金的重要选择。大型优质房地产企业可通过上市进行股权融资，而中小型企业难以达到上市要求，则可通过房地产信托投资达到融资目的。
3.加大二三线城市开发力度
从短期来看，在国家政策调控形势下，二、三线城市的政策偏松，对政策反应不敏感，而一线城市对政策反应非常敏感。反映在销量上，一线城市销量萎缩非常明显，而二三线城市变化较小；反映在价格表现上，一线城市开始呈现下跌趋势，而二三线城市基本处于略长或滞涨状态。因此，基于短期利润考虑，对二、三线城市进行开发更适合目前调控形势。而从长期看，不少二三线城市正处于工业腾飞的阶段，工业化进程中伴随的住房需求将不断加大，房地产经济在这些地区呈上升趋势。因此，不管出于短期或者长期的考虑，加大二三线城市房地产开发力度，都成为房地产开发企业明智的选择。
4.进行产业链下游延伸
产业链的发展情况往往能反映产业持久竞争能力，产业链的完整为产业的发展奠定了基础。通过产业链延伸，房地产业可节省上下游企业搜索原料产品的成本和交易费用，比较容易获得配套的产品和服务，及时了解本行业市场及竞争相关信息，从而降低成本。在国家政策调控形势下，房地产开发企业可把产业链延伸至装修、楼盘销售、物业管理等衍生服务，通过产业链下游延伸，整合上下游产业链，提供多元化服务以增强竞争力。
参考文献：
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[5]中国房地产测评中心：全国房价可能下半年下降［EB/OL］．http://yc.fdc.com.cn/fdc/284053.htm。，2010-06-04/2010-06-04.
[6]中国房地产测评中心：房地产市场进入震荡期［EB/OL］．
http://www.chinanews.com.cn/estate/estate-qnht/news/2010/06-03/2320749.shtm.2010-06-03/2010-06-05
[7]购房者观望情绪或致开发商加大让利［EB/OL］．
http://www.chinanews.com.cn/estate/estate-qnht/news/2010/06-03/2320819.shtml,2010-06-03/2010-06-05.