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摘 要：房地产项目具有投资高、程序多、工期长等鲜明特点，投资控制贯穿于整个项目的全过程，并对建设各方都具有极其重要的意义。本文就此分析了房地产项目招投标阶段对投资控制的影响因素，提出了对房地产项目招投标阶段进行投资控制的对策。
关键词：房地产；项目；招投标阶段；投资控制
随着建筑市场的逐步规范，房地产项目建设过程中投资方在选择施工企业时完全实行招投标制，充分体现出建筑市场的公开、公平、公正。然而，投标单位之间的竞争也变得越来越激烈，因为房地产建设项目投资的多样性，加上工程成本计价的复杂性，为项目投资成本的界定带来了较大困难，导致少数施工企业在投标时在报价总价不变的情况下，为在中标后通过变更取得更高的利润，采用了不平衡报价。另外一些项目施工方则盲目压价，并在投标过程中低价投标，不惜全部承诺招标文件中不合理的条款，导致低成本投标，在中标后又通过牺牲质量等方法来取得利润，造成项目的质量、安全、进度都深受其害，为工程管理者带来麻烦。针对房地产项目招投标阶段的投资控制中出现的以上问题，笔者主要有如下一些看法。
1 房地产项目招投标阶段对投资控制的影响因素分析
1.1 招标文件对项目投资造成的影响
招标文件是项目招投标过程乃至整个工程项目实施全过程中的纲领性文件，也是工程项目造价控制的关键环节。招标文件的编制直接影响到项目投资控制。招标文件对投资控制的影响表现在三个方面：一是招标文件的内容一旦出现前后矛盾或者模糊不清，就会导致合同签约困难与工程实施当中的索赔问题，从而给工程造价带来不确定因素。二是招标文件有可能出现对投标人更为有利的内容，也就是有可能存在投标人在报价时予以利用，或在将来可提出索赔的问题，造成投标人可能在报价中用不平衡报价的方法，为今后的索赔埋下伏笔，为工程造价带来不确定因素。三是招标文件出现遗漏，此类问题主要是留待施工过程当中解决， 成为招标文件中能够调整的内容，投标人有可能利用这些内容，在最大程度上追求自身利益，导致工程造价出现异常波动。
1.2 投标单位投标方案对项目投资造成的影响
投标单位往往会按照房地产建筑市场竞争的激烈程度，在对竞争对手的实力进行综合分析之后，再结合本单位的施工能力与技术水平，形成最后的投标报价，而最后的投标报价如果中标了，就是施工合同价。所以，投标单位的投标方案对项目投资的影响是十分大的，具体表现在以下三个方面：一是投标人如果以利益分成和转包工程等好处许诺，从而恶意串通围标，并有意抬高报价，会让工程中标价远远超过工程实际成本价。二是投标人如果主动压价让利以谋求中标，但在施工中偷工减料，就会导致工程质量难以保证，甚至会造成返工重建的费用远高于工程的成本。三是投标人如果采用不平衡报价等超常规报价方法，从而提高实体清单的分项报价，业主要承担的额外费用将会剧增。
2 对房地产项目招投标阶段进行投资控制的对策
2.1 完善招标文件编制工作
招标文件可以说是招标过程中必须遵循的法律文件，是开发商对工程招标与工程实施中各种问题的一系列规定，也是投标人报价与合同实施的重要基础。所以，招标文件起着联系与沟通招标人、投标人的桥梁作用。能否编制出完整规范的招标文件，对于开发投资的确定与合同履行阶段的投资控制，有着十分重大的影响。工程量清单作为项目招标文件中的重要组成部分，不仅是编制招标工程标底与报价的依据，而且也是支付工程进度款与竣工结算时调整工程量的基础性材料。工程量清单为开发建设各方规范计价提供了依据，为投标者创设出公开、公平、公正的竞争环境，也是整个开发项目投资控制工作的基础。工程量清单的编制要严格遵守《建设工程工程量清单计价规范》之规定，按照统一的项目编码、项目划分、统一计量单位与工程量计算规则等“四统一”原则，为各方的信息沟通奠定了基础。同时，工程量清单还必须和招标文件的原则保持一致，和招标须知、合同条款及技术规范等相互对应，从而较好地反映本工程特点，体现项目的意图，确保编制的全面与准确，为合理确定与有效控制开发项目投资确定基础。
2.2 编制合理限价
首先按编制标底的程序编制标底，根据标底清单价与掌握到的相邻路段实际施工单价进行比较，对差别较大的清单单价进行单价调整，最后得到估算成本价。
2.3 认真开展项目评标工作
目前，评标工作往往只有两三天时间，怎样在短暂的时间里合理选择施工单位，的确让建设单位十分头痛。因此，业主单位一定要看清报价清单，尤其是与市场价格偏离较大的项目。投标单位在报价过程中，要尤其注意与市场价格偏差较大的项目。实质上，招投标工作就是施工单位和业主斗智斗勇的较量过程。在不同的分部工程中报不同的单价，就会得出不一样的工程款现值。比如，如果在前期的基础工程中适当报高价，但在后期工程里适当报低价，就能在保持在总报价不变的情况下得到更多的利息。
2.4 严把工程变更与索赔关
对于房地产项目而言，不变更是相对的，而变更则是绝对的。在招投标阶段，就要明确投资控制，为今后的工程变更与索赔提供有力的依据。对于涉及到造价调整的变更，监理、业主与施工企业都要按照合同办事，严格按统一的工程变更程序进行审核，层层把关，确保合同的规定得到落实。对于偏差比较大的不平衡项目，一旦发现，就要与施工单位进行磋商，尽量争取在施工过程中妥善解决，以避免在竣工后再发生扯皮纠纷。对于索赔事项，要明确责任，及时提出反索赔意见，以挽回不必要的经济损失。
2.4 标后分析与标后澄清
通常在开标后，由一个包括业主代表、估价师、技术专家、财务专家等专业人员组成的评标委员会，按照评标指南规定的步骤，对每一份投标文件进行评审，以确定最后的中标人，这样，显然评标周期较长，但能确保中标人是最富竞争力，同时在商务和技术。按目前国内的评标方式，往往是在评标结束中标人已经确定的情况下进行标后澄清，使得澄清失去了其应有的作用，而仅仅只是一种承诺，而要求中标人承诺的许多内容又是已在招标文件中明确，且在投标文件中得到响应的。
3 结语
综上所述，房地产项目招投标阶段的投资控制，对于整个项目的投资控制成败将起到关键性的作用。唯有优化招标文件，改进工程量清单，严格把握工程变更与索赔关，才能在招投标阶段实现降低工程成本和有效控制投资的目标，从而有效控制整个项目的投资。
参考文献：
[1]齐 骥. 工程造价管理相关知识[M]. 北京：中国计划出版社，2001.
[2]李世蓉，邓铁军. 工程建设项目管理[M]. 武汉：武汉理工大学出版社，2002.