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摘 要：从成本的概念、作用及房地产开发企业的成本控制出发，对项目投资实施全过程的有效的成本控制，探讨目前房地产开发商成本控制问题，降低成本，提高投资效益和社会效益，作初步的分析。
关键词：房地产；工程造价； 控制
0 前 言
目前，房地产开发企业普遍重视施工及竣工阶段的成本监控，而普遍轻视决策、设计及招标阶段的成本控制。本文作者提出了一些房地产开发企业在成本控制中普遍存在的问题及其对策。
1 设计阶段的成本控制
成本控制在于施工前的投资决策，而在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。有资料研究表明：初步设计阶段，影响成本的可能性为75％ ～95％；技术设计阶段，影响成本的可能性为35％～75％；施工图设计阶段，影响成本的可能性为25％～35％ ，而施工阶段，影响成本的可能性已经只有约10％了。
在设计阶段应从下面几个方面控制：
(1)实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
(2)实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
(3)开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。
(4)加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
(5)加强洽商管理。杜绝不合理的设计洽商，对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清洽商是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。
2 施工阶段的造价控制
设计招标控制的推行，为设计阶段的造价控制创造了有利条件。同样，施工招投标的推行，也为施工阶段的造价控制提供了有利条件。在招标评标中，可以选择报价合理、施工方案先进，工期较短的投标单位。通过竞争，降低工程成本通过对旌工组织设计的审定、优化，可以使进度、劳力、机械、材料的安排更加合理，从而达到控制造价的目的。
我们利用网络计划，安排工程资金计划，通过合理调整非关键线路上的工作时间，进行资金、材料的必要调度。利用网络图制定施工进度计划，妥善地处理好各工序间的搭接，控制好关键线路上的节点进度，有效地控制了工期，保证了按时交房，同时节约了贷款利息。
在施工过程中，注意收集各方的合理化建议，从设计施工上不断采用更科学合理的办法，也是降低工程造价的重要方面在施工阶段，推行分阶段结算，最后竣工总决算的办法。一般多层分打桩、结构、竣工三阶段，高层增加基础阶段。分阶段结算的优点在于能及时翊清工程量及其定额费用，通过各项经济指标的测算，对照预算进行控制，发现问题及时解决。
3 竣工结算是有效控制工程造价的关键
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程，认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。
为了合理确定工程造价，计价必须准确，预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态；提高工程计价的准确性。
控制造价的最后一道关，是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工，有的是施工没有进行应核减，却没有洽商，还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量，诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和投资的收益。
4 结束语
降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化，从客观上要求我们发挥主观能动性，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制工程造价的历史问题，推动我国建筑市场的健康发展。
参考文献：
[1]龚维丽主鳊．工程造价的确定与控制北京：中国出版社.2OOO．257～258，288—298．