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一、代建模式——受托方进行代建
假设具备房地产开发资质的企业不想出资、仅获取固定收益而且尽可能少的承担责任，那么可以采用代建模式，由出让土地使用权、开发资金提供方作为委托方，具备房地产开发资质企业作为受托方。受托方不投资、不出资，而是作为经营管理者角色，仅安排管理人员进行管理，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益。
代建模式前提要求：委托方拥有出让土地使用权，提供资金，具备房地产开发资质。
具体合作要求：1.受托方与委托方签订委托代建合同作为双方合作的基础性文件；2.受托方负责以委托方名义办理项目立项、规划审批、施工许可证审批、预售许可证审批等手续；3.受托方以委托方名义与施工单位签订建设工程总承包施工合同、办理竣工决算；4.合作过程中在合作双方之间不发生土地使用权，产权的转移。
优缺点分析：优点：受托方可以获取固定收益；委托方和受托方的合作合同合法有效；委托方可以借助受托方的房地产开发经验。缺点：作为受托方，仅获取了少量的报酬，项目的开发及投资均未参与，合作项目不能作为受托方公司的开发业绩。
二、合作开发模式——一方投资
假设具备房地产开发资质的企业想以自己的名义进行房地产项目的开发，不想进行出资，那么可以采取一方投资的合作开发模式。由出让土地使用权、开发资金提供方作为委托方，具备房地产开发资质企业作为受托方。受托方负责以自己的名义进行项目开发，完成前期手续、规划设计、工程建设、成本控制、营销策划、竣工交付等所有环节的全过程开发管理，获取固定收益或者浮动收益。
合作开发模式前提要求：委托方拥有土地使用权，提供资金，但不具备房地产开发资质。
具体合作要求：1.受托方与委托方签订合作开发合同作为双方合作的基础性文件；2.办理土地使用权转移，土地使用权变更所有权人，不论是合作双方共有还是受托方一方单独所有，国有土地使用权证书上必须体现受托方的所有权，否则，受托方无法办理开发手续；3.受托方负责以自己的名义办理项目立项、规划审批、施工许可证审批、预售许可证审批、竣工验收、房屋移交等所有手续；4.受托方以自己的名义进行房屋销售；5.基于委托方出资，委托方和受托方合作合同中可以约定由委托方与施工单位签订建设工程总承包施工合同，委托方办理竣工决算。
优缺点分析：优点：受托方可以获取固定收益或浮动收益；开发额可以计入公司开发业绩。缺点：1.受托方未进行实质性投入，本质上属于出借资质，对于挂靠经营，法律界评判不一，合作合同存在被认定为无效合同的法律风险；2.受托方在项目开发整个过程中均使用自己公司名义开展活动，如果管理过程不能做到足够谨慎，容易导致不可控风险发生；3.受托方作为名义上的房地产开发商，要直接面对购房者的追索。
三、合作开发模式——双方投资
假设具备房地产开发资质的企业具备投资能力，那么可以采取双方投资的合作开发模式。出让土地使用权一方和具备房地产开发资质企业作为合作双方，合作双方采用一方出地、一方出资方式合作开发，即合作双方均对开发项目进行了投资，根据合作合同的约定，共担风险，共享利润。
合作开发模式前提要求：假定提供出让土地使用权一方不具备房地产开发资质，则要求出资方必须具备房地产开发资质。
具体合作要求：1.合作双方签订合作开发合同，关于是否针对合作项目成立项目公司由双方在合同中进行约定。2.土地使用权必须变更至项目公司或者有房地产开发资质一方名下，以办理后续的各项手续；3.以有资质方名义办理项目立项、规划审批、施工许可证审批、预售许可证审批等手续；4.以有资质方名义进行房屋销售。5.合作合作中约定投资比例和分成比例，分得房屋或者分得售房收入。6.合作合同中约定以项目公司名义或实质运作方名义签订建设工程总承包施工合同。
优缺点分析：优点：双方合作合同合法有效，开发额可以计入双方公司业绩，达到合作共赢。缺点：具备房地产开发资质的企业需要进行资金投入，承担项目亏损的商业风险。
四、总结与提示
房地产项目投资大，耗时长，关系复杂，收益不稳定，受国家政策影响大，因此，如果要进行房地产合作开发，无论采用以上哪种模式，均需结合具体项目进行具体分析，对项目进行详细考察。需要特别提示的是，合作方必须在合作之前落实以下几个问题：
1.地块所在地政府部门是否要求房地产开发企业必须在本地注册公司，如果有要求，那么则需要成立项目公司，以项目公司的名义来运作项目。
2.合作对方是否具备房地产开发资质，如果合作双方均不具备房地产开发资质，将导致合作开发合同无效。
3.土地性质是否是国有、出让土地使用权，如果是集体或划拨土地使用权，那么合作的标的存在问题，将导致合作开发合同无效。
4.税收政策非常重要，如果在合作过程中需要变更土地使用权证书的，是否需要缴纳土地增值税，及合作各方如何进行所得税纳税和增值税纳税，必须到税收主管部门了解清楚。
