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一、引言
由于房地产业在我国经济中的重要地位，近10年来，房地产业在国家政策的扶持下得到了井喷式的增长。在当前国民经济趋于平缓的情况下，房地产价格仍然能够持续走高。在一些三线城市房价增速已逐步回稳，但就全国来看情况却并未见起色，甚至在一线城市房地产价格仍不断上升。根据国家统计局的数据，房地产开发投资额增速由2011年时的28%下降到2013年时的19.7%，仍远高于12.6%的居民人均可支配收入的增速，房地产调控政策不明显。同时也暴露出房地产市场上因利润分配不均而导致的乱象。本文从当前我国房地产发展现状出发，运用马克思地租理论，分析地租在农户、村集体、地方政府以及房地产开发商之间分配的过程，从地租理论的视角解释当前我国房地产价格过高的原因。
二、地租理论对房地产价格的解释
首先，从马克思对于地租的分类及定义作为研究起点。马克思指出地租是土地所有权的实现形式，因而任何地租都是以土地所有权的存在为前提的。马克思在地租理论中主要阐明了三种地租形式，即绝对地租、级差地租和垄断地租。
1.绝对地租与房地产价格
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。在现实生活中，因具有某种自然垄断性质的产品或获得的地租可视为绝对地租。如矿山地租、公交车租金收入等。
根据马克思地租理论，绝对地租并非一成不变，其增长源可以概括为两个方面：一是绝对量的提高。随着社会经济的发展和社会劳动生产率的提高，单位时间生产的价值量增加，由此带动的相关产业发展使得地租绝对量的增加成为必然；二是相对量的增加。根据供求理论，城市化带来人口集聚，使房产数量供不应求，地租水涨船高。
2.级差地租与房地产价格
级差地租是指在面积相同而质量不同的土地下，农业资本家向土地所有者交纳数量不同的地租，具体分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指农业工人在肥沃程度较高或地理位置较好的土地上创造的超额利润转化而成的地租。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上，由于连续追加投资而产生劳动生产率高低的差异，投资率高的土地生产率高，形成更多超额利润而产生的地租。
城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。对于城市级差地租I，影响因素主要是位置。对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投资在同一块土地上而产生不同的生产率形成的。这种连续投资主要表现为两个方面：第一，提高建筑的容积率。一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还会获得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满，则转化为级差地租Ⅱ，归土地所有者占有；第二，建设房屋周边环境。良好的周边环境、便利的基础设施能够获得更多的超额利润。
除绝对地租和级差地租外，马克思认为还存在一种特殊形式的地租，即垄断地租。垄断地租是由某一特殊地块带来的垄断超额利润所带来的地租。在房地产业中，这些地块具有很大的特殊性，故在讨论一般的房地产价格时不予赘述。
综上发现，城市绝对地租和城市级差地租共同构成房地产价格，由此得出房地产价格的合理区间。同农业土地价格的范围相类似，城市房地产价格应高于处于偏远地区的房地产价格，低于处于繁华地段的房地产价格，并在这一范围内上下波动。
三、地租转化为房地产投资者的利润
接下来本文进一步分析建筑用地的地租是如何转化为房地产投资者的利润的，从而导致房地产价格不断突破其合理价格区间的。
房地产利润的分配主体主要是农户、农村集体、政府和房地产开发商。
第一，农户在土地流转过程中始终处于弱势。农业用地流转为建筑用地，使得农户不能继续从事农业生产，无法获得级差地租Ⅱ。当前，农户参与级差地租分配的形式是获得征地补偿，而征地补偿的计算标准未包括土地增值的因素。
第二，农村集体土地属于集体所有，而事实上农民很难享有集体土地所有权，农村集体土地所有权归属在一定程度上是虚拟的，农民无法直接分享土地可能产生的效益。由于土地占有关系与农村基层政治格局存在着密切的联系，地租便成为了土地所有者寻租的渠道。
第三，政府在地租收益的分配上具有一定程度的垄断权利。根据马克思的地租理论，农用地流转为建筑用地，流转之后形成的地租应归为建筑地租。对于非农用地，其所有权属于国家。因此绝对地租的分配，体现为税务机关内部的分配。然而，由于有限理性的政府具有定价权，导致流转过程中的地租分配倾向于政府或村集体。
最后，根据马克思“地租是土地所有权的特有经济表现”的论断，房地产开发商是无权参与地租的分配的。但由于政策等原因造成的土地基础价格与市场价格的偏离，原本该分配给农户的地租转化为投资商的利润。而金融业的过分膨胀，加速了地租转变为高额报酬从而流入房地产投资商手中的过程。土地由农业用地转为建筑用地后，土地转而成为商人的资本，未成为农民的资本，农民不能分享地租和土地资本化收益。更严重的是，商业资本与官员利益结合，使得土地越来越作为一种作为投资品而不再是单纯的生产资料了。更有甚者，土地区位造成的级差地租构成房地产开发商的利润叠加，不同城市区域之间的房地产差价巨大。这种由于土地位置而造成的大部分超额利润又间接被房地产开发商获取。
从马克思的地租理论看，廉价地租成为房地产投资商的利润之源。在这种情况下，一方面是土地基础价格与市场价格存在偏离；另一方面，土地区位造成的级差地租，房地产业超额利润由此形成。 诚然，从现实角度看，房地产投资商的投机行为和不合理的房产制度，使得城市住房刚性需求上升，也从另一个侧面推高了房价。
四、政策建议
通过以上的分析介绍，结合马克思地租理论的实际应用，本文提出了以下对策：
1.完善城市土地收益分层级相关政策
在城市土地收益分成中，城市土地收益中的绝对地租对应部分应完全收归国家财政，由中央统一支配；级差地租Ⅱ对应的部分由地方政府收取，用于地方建设；而级差地租Ⅰ由中央和地方按合理比例分配。通过土地收益的分层制度，一方面明确受益的归属；另一方面也减少了地方政府依靠土地财政进行的寻租行为。此外，对于低收入家庭，其购买房屋价格的确定也应分层级降低，差额部分由地方财政弥补。对所扶持的项目则可以分层级提高。既保证民众能住得起房子，又可以保证经济的稳定发展。
2.打破城乡分割，加速城乡一体化
地方政府完全可以通过“城市郊区化”完成建设用地的级差地租Ⅱ创造。通过新区建设，政府办公机构主动从城市中心地带撤离，使城市发展扩散化，从而减少刚性房地产需求。具体可采取以下措施：第一，取消二元户籍制度，解除户籍对城乡劳动力、资本流动的限制，有助于缓解人口过度密集和资金流动性差而带来的高房价问题；第二，重视发展农村，缓解“人才外流”，禁止乱占耕地；第三，采取区域协调发展战略。从区域资源优势互补的角度遏制因人口、资金的城乡分配不均而引发的城乡发展畸形现象，城乡二元化是导致我国城市高房价的主要原因。
3.非农建设用地直接进入市场
地方经验表明，在符合土地规划的前提下，农民直接将集体建设用地以出租、转让的等形式供应给企业，既大大降低了企业的用地成本，又保证了农民可以长期分享土地增值收益，地方政府还可以获取企业收税和土地使用费。开放农村集体建设用地直接进入市场，让市场来配置土地资源，有利于城乡资源联动，加速城乡一体化进程。
参考文献：
[1]蒋省三，刘守英.中国土地政策改革[M].上海三联书店，2010，68-69，251.
[2]孙靓，秦建伟.马克思地租理论于中国房地产投资[J].河南社会科学.2009，（4）：59-61.
[3]赵磊.马克思地租理论与房地产问题[J].理论探讨.2009，（11）：267-270.
作者简介：
刘思嘉（1991—）女，汉，山西太原人，研究生在读，单位：西北大学经济管理学院，研究方向：房地产市场与改革。
