三明学院附属小学,大闹广昌隆国语,何虹健
论文摘要：面对老龄化危机，美国、英国在实践中都选择了建立完善的社会养老保障制度来缓解老年养老危机，同时也积极探索养老方式的多样化和有效性，住房反向抵押贷款就是在这样的背景下探索推出的具有较高应用价值的养老新方式。实践中因国情不同，形成了多种形式的住房反向抵押贷款产品，满足了不同需求层次的老年人的养老资金需求，同时也存在普遍的规律和共性的经验。
论文关键词：住房 抵押 贷款
总结发达国家推行住房反向抵押贷款养老方式的经验，对于我国合理开发适合国情的住房反向抵押贷款产品有着重要意义。住房反向抵押贷款养老方式，是对传统的“养儿防老”和“票子防老”养老方式的有益补充。在展开分析前，有必要界定清楚住房反向抵押贷款养老方式的内涵，探讨其理论依据。
一、住房反向抵押贷款养老方式的内涵界定
住房反向抵押贷款亦称住房反抵押贷款、逆抵押贷款或倒按揭，是老龄化背景下一种以住房产权换现金的养老方式。它是老年人为谋求晚年充裕的养老资源，以拥有完整产权的住房向银行、保险公司等金融机构作抵押，同时保留老年人的住房居住权，金融机构在综合评定房产未来的剩余价值并扣除相关费用后，将未来剩余价值变现定期发放给老年借款人的一种抵押贷款方式。该模式保留了老年借款人的住房居住权，通过金融保险等方式将房产引入到老年保障，缓解老年借款人的养老金短缺危机，在老年借款人出售房屋或者死亡时，业务开办的金融机构将优先受偿，或者由房屋继承人偿付贷款本息赎回房屋。
在家庭养老和社会养老难以完全提供老年人的养老资源的情况下，住房反向抵押贷款的“以房养老”新模式不失为应对老年危机的新途径。依据家庭资源合理配置理论，巧妙利用住宅生命周期与家庭生命周期的不一致性，将住房通过特殊的制度安排，转化为剩余价值的提前流动并提供充分的养老资源。这种新模式之所以被称为“反向抵押贷款”，是因为借款人以住宅资产作为抵押从银行等业务开办机构取得资金，区别于传统的住房抵押贷款业务中的资金从借款人流向银行等业务开办机构。住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款有着较为密切的联系，但同时也存在着显著差异。传统住房抵押贷款是买房者在交付一定的房款后，以所购住宅作为抵押，向银行等贷款机构申请贷款用以偿付剩余房款，并由买房者在贷款协议规定的期限内偿还银行贷款本金及贷款利息。而住房反向抵押贷款是指老年借款人以住房作为抵押向银行等金融机构申请借款，金融机构在借款协议期内将住宅未来剩余价值变现，并定期发放给老年借款人的一种抵押贷款方式。
二、我国推行住房反向抵押贷款养老方式的必要性
