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摘 要：精细化管理是整个房地产企业管理的核心工程。本文从分析房地产企业精细化管理的必要性入手，进而提出房地产企业实施精细化管理的途径，以期对房地产企业的精细化管理有所帮助。
关键词：房地产企业; 精细化; 管理
精细化管理是整个房地产企业管理的核心工程。它可以规范房地产企业运作，明确管理目标，细化管理单元，改进管理方式，确保管理高效、准确、到位，提升房地产企业运营的效率和效益。自土地实行公开招、拍、挂制度以来，土地价格不断攀升，开发商的利润空间越来越小，因此在竞争日益激烈的大背景下,对成本的控制能力直接影响开发商的竞争力。如何强化细节管理,降低开发成本,实现开发项目利润的最大化,快速适应房地产行业发展变化的趋势，成为房地产企业管理的关键。
一、房地产企业实施精细化管理的必要性
㈠外部环境的变化迫使房地产开发企业实施精细化管理
当前，土地供应日趋紧张，国家采取进一步的紧缩调控。“管严土地，看紧信贷”，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入了国家宏观调控的范围，特别是2009 年下半年以来，国家为加强对土地供应开发的管理，不仅加大了对闲置土地的监管和处理力度，还出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可约定在两年内全部缴清，以及首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%等措施。此外，消费者在购买商品房时越来越理性，市场的主导权正在从开发商手中逐步转移到消费者手中。市场格局的这一系列变化意味着房地产开发企业唯有持续强化产品创新、强化内部管理，为市场提供性价比更高的产品，才能适应中国房地产市场未来的变化趋势，长久地立于不败之地。
㈡内部环境的压力要求房地产开发企业实施精细化管理
多年来低价拿地和宽松的贷款政策降低了行业门槛，产品供不应求的状况更使得开发商不重视商品房建造与客户服务的精细化，而把土地与资本运营当作发展的重中之重，片面追求发展速度，忽略了对产品内在品质的提升和优化。在这种发展模式下，随着项目开发成本大幅度增加、财务风险不断扩大、利润空间不断缩小，整个行业的利润率都呈逐年下降的趋势，另外消费者更加理性和成熟，对商品房的品质要求也越来越高，这一切都内生性地要求房地产开发企业发展战略发生转变，从外延性扩张转向内涵性发展，即以市场为导向，以产品为核心，认真、精细、标准、规范、专业地开发商品房，这是提升产品价值和企业价值的唯一手段。
二、房地产企业实施精细化管理的途径
联系当前房地产开发面临的新形势、新要求，笔者认为可以从以下几个方面提升房地产企业管理的精细化水平。
㈠加强公司管控制度建设，梳理和完善工作流程，规范内部管理工作。
目前，随着房地产市场近几年的快速发展，许多房地产企业原有的管理机制已与当前的规模和发展情况不相适应，满足不了企业进一步发展的需要；此外，过快的发展使不少企业内部管理粗放，工作流程不健全，内部各职能部门间的沟通不畅、协调不力，出现了部门间相互推诿，制约了企业的发展。
因此，房地产企业必须全面启动建立、健全和完善各项管理体制和规章制度的工作，联系当前房地产开发面临的新形势、新要求，对于已经不能适应目前管理需要的制度，要及时地进行修订，将不符合形势发展需要的规定予以废止，重新制定、完善适应管理需要的、统一的制度；制度出台后，要对有关执行人员进行相应的培训，以使其对制度有一致的理解和认识，从而有统一的执行标准。通过不断提高制度建设的质量和水平，以制度规范管理，以管理促进效益，完善激励与约束机制，提升企业的核心竞争力。
此外，为了提升工作效率，实现工作规范化管理，应对企业各部门的工作流程进行梳理和完善。梳理和优化工作流程是精细化管理的基础，流程优化的目标是以最少的资源投入，获取最大的产出效率，在各个环节和模块之间，做出系统最优的组合。房地产企业应重点对设计、工程和营销等环节的现有业务流程进行分析、梳理和优化，在此基础上制订各项业务的作业指导书，从而使各项业务有统一的标准，统一的作业规范，进一步规范企业的内部管理工作。
信息化建设是固化业务流程，规范内部管理工作的一个重要手段。在对企业内部重点业务流程分析梳理的基础上，可以为其构建相应的信息化系统平台，通过协同办公系统和各项核心业务支撑系统，加强对各个流程节点的有效控制，保证规范化的流程作业和内部管理得以贯彻执行，同时还能更好地整合企业内部的信息资源，提高管理决策及运营效力，持续提升精细化管理的水平。
㈡以计划与预算为主线，建立工作绩效的考核与奖惩的机制。
实施全面预算管理，意在加强过程控制、确保目标实现、为员工工作绩效评价提供事实依据。房地产企业应以计划与预算为主线，建立工作绩效的考核与奖惩机制。
首先，必须对计划和预算进行分解。将企业的年度计划按部门、按月分解，并要求各部门按人、按周进行分解与控制。这就等同于企业设定每月的工作目标，各部门设定每周的工作目标。
其次，必须对计划与预算的完成情况进行检查、落实。各部门每周应通过部门内部会议，检查部门内部各岗位周计划的完成情况，以了解本部门周工作计划的完成情况，并在企业每周的办公例会上进行工作计划落实情况的汇报，以便企业领导及各相关部门及时了解相关情况，并做出相应的响应。企业每月还应通过各部门的月报告，检查各部门月计划的完成情况。层层检查、落实，才能推动计划的实现，才能及时掌握计划的执行情况并及时制订措施、进行纠偏。此外，财务部门每月应拟订预算执行情况报告，让领导及时了解情况，以便及时调整工作，确保预算的严格执行。
㈢加强对设计图纸的审查工作，严格控制设计变更，提高设计管理水平。
在房地产开发过程中，引起设计变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。现阶段，许多房地产企业设计管理力度不够，导致在工程施工阶段存在大量设计变更，影响了产品的质量、造价和工期。
要想减少设计变更量，最关键的是将风险前移，也就是将发生设计变更的可能性尽可能在前期的设计管理工作中予以解决，因此设计图纸的审查工作就显得尤为重要。图纸审查的深度和全面性在一定程度上影响着工程施工的质量、进度、成本、安全和工程施工的难易程度。
首先，设计管理部门和相关业务部门要加强对设计图纸的审查工作，对设计单位设计的图纸质量进行全面细致地审查与复核，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改意见，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费；对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。
其次，设计管理部门和相关业务部门在审图时，应进行换位思考，站在客户使用的角度，尽可能挖掘图纸设计中的不合理之处并提出妥善的处理方案，从而使房屋的设计更人性化，更符合客户的需要。
再次，要坚持“先研讨再测算最后决策”的设计变更控制原则，即先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更，从而达到严格控制设计变更数量的目的。
另外还可逐步建立知识交流与分享的机制，通过企业管理制度、组织架构和信息化手段的结合，建立内部知识管理体系，使得过往项目设计中的经验教训能得以积累、借鉴和利用，既避免不同项目的设计管理人员犯同样的错误，让后续项目能在前期项目的基础上得以改进，又可防止人员离职导致的经验流失，有利于提升企业整体的设计管理质量。
总之，把好图纸审查关，严格控制设计变更，提高设计管理水平，可以有效提高施工质量，节约施工成本，缩短施工工期，显著提高企业效益。
㈣提升工程管理水平，强化工程质量管理，以质量塑造品牌，以品牌促进销售。
当前，房地产市场竞争激烈，购房人对工程与服务质量提出更高甚至是苛刻的要求，这就要求我们采取以下措施提升工程管理水平，强化工程质量管理，以质量塑造品牌，以品牌促进销售：
一要苦练内功，强化工程技术人员的技术培训和项目管理能力培训，提高工程技术人员素质；同时通过引入适合本企业的科学管理方法加强工程的计划管理，完善问题汇报和反馈机制，使得工程中出现的问题能得以及时协调处理和反馈，将其对整个工程计划进度的影响降低到可接受的范围内。
二要加强对施工单位的管理力度，开展项目工程施工合同执行情况和履约情况定期专项检查，及时掌握合同执行方面存在的偏差，以便采取相应措施保证质量和工期。
三要加强工程资金的管理，尽可能消除或减少因施工单位挪用工程款而给项目工程进度和质量带来不利影响的情形发生。此外，应根据施工单位的建设质量对工程款的支付比例做相应调整，以使房地产企业在项目建设后期面对施工单位仍能处于主动地位。
四要加强工程质量管理，树立“工程质量是企业的生命线”的意识，及时请工程质量监督管理部门到场进行质量管理指导，要求设计管理、销售管理、售后服务、物业管理等相关人员关口前移，提前介入进行巡查，尽可能做到未雨绸缪，将合同纠纷消除在萌芽状态。
五要加大对监理单位的管理力度，要求监理单位严格按照监理合同和监理大纲的承诺切实履行监理的责任，加强现场的监理力量。督促监理单位编制监理实施细则，明确进度控制和质量控制的相关手段和方法。
六要结合企业已完工项目情况和借鉴其他企业经验，对承包商、供货商建立相应的评价和预警机制，并建立信息数据库，从而为企业今后更好地选择承包商和供货商提供参考依据。
中国目前的城市化进程是人类有史以来最快的，这一进程给中国的房地产行业带来了巨大的历史性机遇。在这样的背景下，房地产企业还有着很大的发展空间，但过去那种粗放型的发展方式注定已成为历史，向精细化管理方向发展，“向管理要效益”的思路将是优秀房地产企业的必然选择。精细化管理的水平直接影响着企业的核心竞争能力，房地产企业应坚持以发展为主题，以“强化管理、降本增效、严控风险、把握机遇”为指导思想，以市场需求为导向，以客户服务为中心，以过程控制为保障，以细节管理为基础，控制运营成本，降低营运费用，持续提升管理的精细化水平，确保企业在激烈的市场竞争中稳步健康发展。
参考文献：
[1]徐超英.房地产企业经营管理模式研究[J]，现代企业文化，2008（6）.
[2]孙动.略论房地产企业的成本管理[J]，新会计，2010（1）.