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一、“营改增”对房地产建筑业的基本影响
如果要分析对房地产行业的影响，我们首先要往上看，就是地产行业的上游，比如说建筑业、服务业、金融业，营改增对他们带来什么样的冲击，这次营改增最大的冲击是建筑业。对建筑业的影响体现在：营业税改成增值税以后，流转税负的变化，到底是上升了还是下降了。
在2016年4月30日之前，应纳税额是以营业额为计税依据，到了2016年5月1日后的增值税时代，应纳税额则是以增值额为计税依据，而且增值税纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
案例1，某建筑公司（营改增后为小规模纳税人）取得100万元的销售额，营改增前后应纳税额发生怎样变化呢？
应纳营业税额=1000000×3%=30000元；
应纳增值税额=1000000÷（1+3%）×3%=29126.21元；
可以看出，纳税人减少税额30000-29126.21=873.79元，原因是计算增值税时销售额应是不含税销售额，而且税率都是3%，所以，年销售额不超过500万元的纳税人，营改增可以减少应纳税额。
案例2，某建筑公司（营改增后为一般纳税人）取得800万元的销售额，营改增前后应纳税额发生怎样变化呢？
应纳营业税额=8000000×3%=240000元；
应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额；
在《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）规定建筑行业适用11%增值税税率，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业实行“营改增”会直接造成房地产企业建造成本增加。
首先，由于建筑材料来源方式较多，势必会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度，而且其所面对的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，且基本上都由个体户、小规模纳税人供应，所购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。其次，根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可以选择简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造价比重较大。假设建筑施工企业购入以上原材料均能取得正规的增值税发票，可抵扣的进项税率6%，而营改增后建筑业增值税销项税率11%，相对于营改增之前，施工企业购入上述建材后增加了5%税负成本，根据2010年公布的该行业产值利润率3.55%而言，营改增无异于将增加建筑业税负，挤占利润空间。再次，建筑工程人工费占工程总造价的20～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为施工企业提供专业的劳务服务，原来按3%支付营业税，而实行“营改增”之后，税率将大幅提高，但没有进项税额可抵扣，在当今人工成本不断上涨的趋势下，作为微利企业的劳务公司或是走向破产或是将税负转嫁到施工企业，另外，零散的农民工提供劳务所产生的人工费也没有增值税发票，亦无可抵扣的进项税，势必加大建筑施工企业人工费的税负。
二、“营改增”对房地产企业税负的影响
实行“营改增”，延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，降低了开发产品的成本，能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，原因是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。增值税作为一种价外税，其数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的正确性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行营改增后税收上引入了增值税的抵扣链条。上一层行业带来的增值税可以扣除。
另外，在销项税一定的情况下，房地产开发企业税负高低主要看进项税抵扣的多少，政策中新明确购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务项税额不得抵扣，其中贷款服务对房地产企业影响较大，其进项税不得抵扣可能会大幅增加房地产企业对税负的预期。
2016年5月1日之后，建筑业、房地产行业均适用11%增值税率，其他部分现代服务业适用6%税率，在所有属于抵扣范围的进项税都能取得增值税发票的前提下，据徐州地区房地产行业基础数据推算营改增后房地产行业税负较之前下降约1%，具体推算如下：
假定徐州地区某非普通标准住宅项目单价15000元/平米，地价及大小配套费2300元/平米，前期勘察及设计等费用140元/平米，建安工程4600元/平米，配套及基础设施费480元/平米，公司承担的维修基金费225元/平米，其他费用480元/平米，期间费用1400元/平米。
营业税改征增值税之前，经推算：营业税金及附加847.5元/平米，土地增值税额645元/平米，企业所得税970.63元/平米；税负率=（847.5+970.63+645）/15000=16.42%。
营业税改征增值税之后，经推算：增值税额947.97元/平米，营业税金及附加123.24元/平米，土地增值税额128.03元/平米，企业所得税909.31元/平米；税负率=（947.97+123.24+128.03+909.31）/（15000/1.11）=15.60%； 税负率降低=16.42%-15.60%=0.82%。
基于上述推算，未来房地产业营改增有助于房地产业发展及房价合理回归，减轻购房者负担的同时，促进了房地产行业健康理性发展，优化产业链条，使房地产企业做大做强，更加专业、规范，达到了通过经济杠杆有效调整房价的目的，使两种增值税的“自动稳定器”作用更加明显，增强了对房地产市场的调控，熨平了经济周期。 三、 “营改增”将对个人二手房买卖的影响
财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
比如，100万元一套房子然后150万元卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万元，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万元，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万元。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万元的房子卖了200万元，按营业税就是十万元，按增值税算是11万元，这样税负增加了。
根据现在北上广深营业税的征收政策，个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这实际上和征收增值税就比较类似。
四、结论
1.有利于完善税收链条，增加税收。营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。
2.规范财务税收管理 ，规范经济市场行为。因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性相当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，这对同行公平竞争制造了障碍。
3.有利于提高各行业竞争能力。营改增后，可使各行业进一步提高产业集群规模和程度，可提高各行业区域竞争力。房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。
4.有助于促进房价回归合理平稳。未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。
5.有利于减轻社会税务负担消除重复征税。生产各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。我国面 临的通胀压力巨大且难以在短时期内予以消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，极大地避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。
（作者单位：徐州生物工程职业技术学院）
