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周丕全
摘要：从2016 年5 月1 日起，国务院出台改革新举措，全面实施“营改增”政策，并且将房地产业纳入改革试点范围，这项改革必将给房地产开发企业的税负带来一定影响。面对这一变革，如何应对挑战，把握机遇，是众多房地产开发企业最为关注的话题。文章在对其积极意义与影响进行思考分析的基础上，提出相应的对策。
关键词：“营改增”；房地产开发企业；税负影响
一、“营改增”对于房地产开发企业税负的积极意义
随着房地产、建筑等四大行业“营改增”税收改革举措的实施，我国首次将产品与服务全部纳入增值税征税之列。“营改增”即由缴纳营业税改为缴纳增值税。以统一的增值税税制的全面实施为标志，我国正式进入国际上拥有最先进增值税制度的国家之行列。实施“营改增”，对于规范税制管理，减少重复征收税款的现象,具有很好的减税效果，对于进一步理顺经济秩序，有效防范涉税行政和刑事法律风险，促进市场经济的成熟，以及房地产业层次的提升具有积极意义。
1“. 营改增”后多数房地产开发企业总体税负率有所下降。国家“营改增”政策全面实施后，企业按11%缴纳增值税，并可以用增值税专用发票进行抵税。在房地产开发成本中，土地出让金约占房地产开发企业整个开发成本的30%到40%。计算增值税额时，在营业额中，可以将房地产开发企业投入的这一块土地出让金归为抵扣项目予以扣除。企业房产销售额的计算，可以在取得的全部价款和价外费用中不计企业向政府部门支付的土地价款,建安成本及其他服务成本均纳入抵税范围，对减轻税负意义重大。房地产开发企业只需按3%的比例预缴增值税，其现金流通率明显提高，利润的上升空间也可以随之增大。另一方面，随着“营改增”价格体系的重建，层层抵扣的实施，竞争机制的形成，运营不正规或发票管理不规范的企业税负反而会增加，迫使企业必须优化经营管理方式，在组织机构、运作流程、发票管理诸方面做出适应性的调整。
2.二手房略有减税红利。在房地产行业，二手房销售是不可忽略的一部分。鉴于价内税与价外税计税依据的区别，其税负将略有下降。从税率上看，“营改增”前后的税率均为5%，同样有0.5%的附加税。其区别在于税基由价内转变为价外。假如以100万元销售购买不足2年的住房为例，增值税政策环境下的纳税额较营业税政策环境下的纳税额减少2400元。可见二手房税收的负担有所减轻。这一红利还可以在交易流通成本方面有所体现。加之增值税中对购买满两年以上的普通住房的销售也实行了免征营业税政策，对保持房产市场的平稳过渡具有重大意义。
3.不动产的抵扣促进了企业设备的更新与改造。“营改增”实施之后，房地产开发企业从新建厂房、购买设备、修缮设施、外购材料到道路绿化等服务支出均可作为进项税进行抵扣，无需要缴纳增值税。这样一来，可以有效激发企业固定资产投入的积极性，吸引企业加速设备的更新与改造步伐，促进产业的结构调整与转型升级。
二、“营改增”不利影响的相关因素分析
1“. 营改增”将导致抵扣不足企业税负的增加。“营改增”实施后的实践表明，房地产开发企业土地成本及其建安成本的抵扣，虽然可使一、二线城市房地产开发企业的税负明显减少。但有的房地产开发企业所获得的建安成本增值税发票不够多，在开发过程中发生的小规模、散在性劳务费用与货物购进不容易取得增值税的专用发票。进项抵扣不足可以导致企业税负的加重；加之期初库存及固定资产进项税抵扣的政策限制，也是房地产开发企业增值税负增加的不可忽视的因素；此外，预缴税款紧跟项目预售之后，取得进项发票却要等到竣工结算完毕，获得进项税款需等到办完抵扣之后，对企业增值税成本有所影响。
2.城市建设配套费的纳税标准偏高。在“营改增”未实施之前，房地产开发企业发生的一些政府规费无需缴纳税费。“营改增”政策虽然也没有政府规费另外收取增值税款的要求，但没有将其列入增值税的抵扣范围，以城市建设的配套费为例，需要缴纳很高的增值税款，显然增加了房地产开发企业的税收负担。
3“. 营改增”财务核算适应性调整任务艰巨。“营改增”对房地产开发企业的账务处理提出了新的要求，一些具体财务核算也有新的规定。增值税的计算要比营业税计算复杂，收入入账的方法也有所不同。譬如，增值税中，财务销项与进项的算法有别，应交税额要以一种全新的方式审核；企业收入要按一定税率要求进行销项税额的扣除；成本也要抵扣进项税额。面临税收政策的改革，规范财务核算，账务处理与会计核算的难度与工作量加大，企业财务人员必须进行适应性调整，搞好新旧税制的过渡与衔接。这需要一个较长的适应过程。
三、房地产开发企业化解“营改增”负面影响的对策措施
对于房地产开发企业，“营改增”是一把“双刃剑”，必须认真理解其政策内涵，科学梳理和修改现有内部业务流程，规范企业经营行为，建立科学可控的财务管理机制，实现结构转型，才能够减轻企业的税负，赢得发展。因此，房地产开发企业必须顺应新形势，在变革中赢得先机。
1.加强财务培训，掌握“营改增”相关政策。房地产开发企业要积极组织抓好企业经营者及财会等涉税人员的学习培训，转变思维方式，着重掌握增值税原理及计算、纳税申报等重要环节的相关规定与具体操作办法，以及会计科目设置与账务处理相关知识。并同实践相结合，确保在实际操作中的熟练应用，从而尽快适应“营改增”形势下房地产开发企业税务的会计处理核算的变化。
2.优化业务流程，合理实施税务筹划工作。在吃透税法原理和税收政策的基础上，企业经营者应组织财务、采购、销售人员统一规划节税效果最佳的业务流程，建立完善的财税控制制度。在采购方面，要将具有一般纳税人资格的供给方作为第一选择，以便取得完整的增值税进项发票，实现税额抵扣。在开发方面，企业可以剥离建筑业务，获得更多的进项增值税发票，以减轻税负。在销售方面，要正确划分各类别的收入，同时进行相应的申报与缴纳增值税，尽可能平衡进项与销项税额，防范企业税务风险，提高企业经济效益。企业要就自身的税务情况进行及时准确的分析比较，求得较高的抵扣比例，降低管理成本与税务负担。在进项税发票纳税的筹划方面，企业要留意是否可以抵扣进项税项目的辨别与判断，有效减轻税负，进一步提高企业的纳税筹措能力。企业还可以充分利用国家的税收优惠政策，通过有关部门的部分税款免缴政策、企业所缴纳税款按比例返还等政策，以及税率差异、时间差异达到合理避税、降成本与减税负的目的。
3.不断提升财务核算管理水平。根据“营改增”积极调整经营流程，搞好税制衔接，规范经营行为，逐步完善新税制条件下企业内部会计核算管理体系，包括信息的收集与整理分析、凭证认证与明细核算等。以规范的财务管理与科学精确的核算方法提高企业的税务处理能力；同时，进一步完善财务核算内容，开展有效的、合规的税务筹划。
4.识别税务风险，强化发票管控。“营改增”后，增值税专用发票风险凸显，企业必须准确识别税务风险点，强化发票内控机制。一是实行进项税发票的专人管理制度，明确责任，严格按照合法程序领购、开具发票，并在税法要求的期限内认证抵扣，以免进项税额无法抵扣增值税问题的发生。二是采购环节尽可能取得进项发票后及时支付款项，以防意外原因发生纠纷而影响进项发票的获得。三是房地产开发企业必须仔细对进项发票认证比对，不接收、不介绍上游环节已定性为虚开的、非税务机关出售的、已鉴定为伪造的、被金税系统发现的“作废”发票，以及未曾报税的非法增值税专用发票，从根本上防范法律风险的发生。四是通过风险核查、纳税评估与税务稽查方式，查找涉税疑点，严防虚开增值税专用发票、骗取出口退税等风险
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参考文献：
[1]尉潇,罗国亮.营改增对房地产行业的影响及应对策略.时代金融，2016（6）.
（作者单位：青岛大信英德会计师事务所有限公司）