牛金贵,晕倒姐,我的圣诞老公
摘 要：
关键词：
一、引言
房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然资源等方面的预测和预期，基于现有技术、管理和组织情况下进行的一种经济活动。其投资大，收益高，参与者多，涉及面广，因此风险也非常大。由于土地的权益价值是地理环境、政治、经济等社会各方面资源的综合函数，所以房地产项目中置地的风险变化也很大。从总的趋势而言，土地的增值一般是随着社会经济的发展而稳步增长的。但是在有些情况下，受政治、经济等因素影响，土地增值也可能负，必将给开发者造成巨额损失。
房地产项目开发可以分为决策、前期、建设、销售四个阶段，涉及竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类主要相关利益者。开发商在项目经营的每一个环节都需要和不同利益者进行博弈。因此，从项目风险管理的角度来看，必须要有好的策略，有效规避内在冲突，努力为项目实施创建良好的内外部环境，有效降低项目风险，最大限度实现项目预期目标。
二、房地产项目风险以及风险管理内涵
一个房地产项目涉及政治、法律、自然、合同、合作方因素等诸多风险，且其间有复杂的内在联系，但主要表现在市场和价格两方面。市场风险是指由于房地产市场状况发生变化给房地产投资带来损失。房地产市场是一个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况，消费者购买力和消费偏好，房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式，房地产市场的性质、结构及发育程度等因素的影响。房地产营销是指房地产投资者根据市场状况、物业的特点、消费者偏好、支付水平等确定房地产租售策略并进行房地产租售的行为，其风险有销售渠道风险和营销方式风险等。
价格风险是指由于房地产定价不合理而给房地产投资者带来的收益损失，主要发生于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学又不能及时适应价格的波动等。价格定高了，虽然收益增加，但其价格可能不为市场所接受，导致房地产滞销，实际总效益下降；相反，价格定低了，虽然房地产销售增加，但会损失收益。
风险存在于项目整个开发中，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长，成本增加，计划修改甚至引起索赔，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。
工程项目风险管理(Project Risk Management)是人们对潜在的损失进行辨识、评估,并根据具体情况采取相应的措施进行处理,在实施过程中加强相应的管理和监督,以最大可能降低风险造成的损失。工程项目风险管理是房地产项目管理不可缺少的重要组成部分。而目前，我国的房地产项目风险管理还存在着许多问题，如风险管理意识淡薄，缺乏相应的法律、法规等制度依据；风险管理模式落后，风险管理过程不完整，风险管理以事后控制为主等。这些问题严重制约很多房地产项目健康持续发展，使项目浪费了大量社会资源和经济效益。
三、房地产项目风险控制策略
（1）编制科学、完备的风险管理计划书
房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。
（2）强化项目的风险研究
房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都容易发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析判断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。风险识别中主要强调置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目如果无法及时租售则会导致财务危机。企业应当不断总结经验，认清各阶段项目风险发现规律，并采取相应的预防措施。
（3）建立企业风险管理组织
在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与控制需要相应风险管理机构来完成。企业必须建立相应的风险管理部门（如风险管理委员会等），它专门对项目风险可能发生的环节和发展情况进行监督与控制。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、控制、处置，研究制定风险管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险控制在萌芽状态，这样才能切实减少企业损失。
（4）建立风险管理绩效评价体系
风险管理过程中需要采取各种方案进行风险控制，为实现对方案的评估，可以建立房地产项目风险管理绩效评价指标体系，评价体系包括绩效评价指标、标准和方法。评价指标包括结果指标和行为指标两类，相应的评价标准分为结果标准和行为标准两个方面，分为优良、中和差三个等级，能较科学地评价风险管理方案的优劣。
（5）加强风险管理培训
强化全员风险意识，房地产企业员工的行为不当是构成开发项目的一个重要风险因素，因此要减轻与不当行为有关的风险，就必须对企业员工进行风险和风险管理教育，内容应包括有关安全、城市规划许可、工程设计以及其它方面的法律、法规、规范、标准和操作规程等，使他们了解开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防范与处理风险的方法，强化风险意识，使他们深深认识到，任何个人的疏忽或错误行为都可能给项目造成巨大损失。
四、结束语
深刻认识房地产项目各方面风险，保证在每一个房地产项目中都严格制订并落实针对性强的风险控制策略，对房地产企业来说非常重要，可以使企业保持长期的市场竞争优势。