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【题目】
【第一章】
【2.1】全球经济社会宏观环境分析
【2.2】
【3.1-3.3】
【3.4-3.6】
【4.1】
【4.2-4.3】
【第五章】
【结论/参考文献】
第2章 宏观环境分析
2.1、宏观环境分析
2.1.1、全球经济环境分析
近年全球经济环境复杂，经济增长乏力，低利率环境下的汇率博弈将成为主线，由世界银行发布的全球各个国家的 GDP 数据显示，全球 GDP(国内生产总值)总量达 74万亿美元。其中，美国为 18.03 万亿美元，稳居世界排名第一，GDP 全球占比为 24.32%；中国为 11 万亿美元，排名全球第二，总量占比相比美国少了 10 个百分点，为 14.84%；日本为4.38万亿美元、德国为3.36万亿美元，分别排第三、第四，GDP占比分别是5.91%、4.54%。具体如下图所示：
图 2-1 世界银行报告统计的 2016 年全球各国 GDP 占比
根据近年的经济表现，世界银行预计 2017 到 2019 年全球 GDP 增速分别为 2.7%、2.9%、2.9%，相较于 2016 年 2.3%将显着上升，同时，美国新总统特朗普的上台将进一步推动美国经济复苏，而美国是全球经济的主要力量。
图 2-2 近年全球 GDP 增速及世界银行预计 2001-2019 年 GDP 增速
2012-2016 年金砖五国经济发展出现分化，但 PMI 整体呈现向下移动趋势，宽松的货币政策成为发展中国家的主流措施。
图 2-3 2012-2016 年金砖 5 国 PMI 走势
2.1.2、经济环境分析
2016 年是中国经济持续探底的一年，经过 2015 和 2016 年的两年时间，国家已经全面培育新的增长点和新的经济发展机制，中国宏观经济已经在 2017 年后期出现企稳，保持了中高速的稳态增长形势和步调。
图 2-4 2012-2016 年国内生产总值及增长速度
2016 年频出“黑天鹅”事件使得中国应对外部变化的能力逐渐被削弱，中国对外经济能力备受考验；而国内经济形势亦不容乐观，经济增长缓慢，增长率的下行压力依然较大。2016 全年国内生产总值（GDP）为 744,127 亿元，增长率为 6.7%。
图 2-5 2016 年影响中国经济走势的重要国际事件
2017 年，国家总体的经济指导思想为稳中求进，“稳”放在前边，稳中求进，先是稳，然后才是进。2017 年中国经济面临的形势非常错综复杂严峻，“黑天鹅”事件也不断，“灰犀牛”事件也有。尽管中国作为经济大国，其 2017 年经济增速企稳，但全球经济形势仍较为严峻，从公布的经济数据显示，2017 全年中国 GDP 增速为 6.9%。
展望 2018 年，中国将面临乱象丛生的国际经济和金融环境，美国特朗普执政新的中美贸易政策、意大利脱欧公投、英国脱欧进程等为代表的民族主义、贸易保护主义重新抬头，全球经济、金融和贸易格局面临将进入深层次的调整。 世界银行预计 2018 到2019 年 GDP 增速分别为 6.3%、6.3%，中国经济增长放缓，固定资产投资回落。根据2018 年国家政府工作报告来看，2018 年中国经济发展转向“高质量”，2018 年经济发展稳中向好、好于预期 GDP 增长目标为 6.5%左右。
消费者实际购买力影响着房地产市场的有效需求，而经济环境情况恰恰决定了消费者的房地产有效需求，商品房的销售情况必然取决于消费者的购买能力。分析市场的需求和成交情况，2018 年大部分一二线城市交易量受房价调控影响，没有大幅涨幅反而有所回调，但部分三四线城市，由于房价的基数水平和涨幅较低，交易量仍出现了较大的增长。在政策引导下，全国性的商品房消费将已逐步回归理性，全国总的销售量实现了相对比较平稳的情况。
2.1.3、社会环境分析
（1）人口因素影响。我国人口仍将成增长趋势，尤其是二胎政策的放开，人口增长将保持平衡，人口红利仍将继续持续。房地产的市场需求，就是人口的消费需求，其中农村人口仍占 42.65%的比例，远远高于发达国家，国民的购房消费需求仍有较大的上升空间。
截止 2016 年末，大陆总人口 138271 万人，比 2015 年末增加 809 万人，自然增长率为 5.86‰。
表 2-1 2016 年年末中国人口数及其构成
（2）国民收入提高。除正常的常态购买需求外，居民购买力提升是一个重要的因素。全年全国居民人均可支配收入较上年增长了 8.4%，为 23821 元，扣除价格因素之后实际增长率为 6.3%；全国居民人均可支配收入中位数增长了 8.3%，为 20883 元。按居住地统计，城镇居民人均可支配收入比上年增长 7.8%，为 33616 元，扣除价格因素，实际增长 5.6%；城镇居民人均可支配收入中位数增长了 8.3%，为 31554 元。
图 2-6 2012-2016 年全国居民人均收入及增长速度
2.1.4、技术环境分析
当前，我国经济正处于向节能减排、低碳生态和低能耗经济转型的时期，房地产行业是转型的排头兵行业，各级政府大力鼓励节能减排，并设定建筑的有关门槛。根据统计，中国建筑面积约 430 亿平方米当中，高能耗建筑占了 95%。目前每年新建建筑面积为 23 亿平方米，其中高能耗建筑比例为 90%。据此计算，如比例可以降低 50%，国家将节约用电 2800 多亿千瓦时，减少 2.8 亿吨的二氧化碳排放。这些数据反映出新增绿色建筑有着巨大的发展空间，而且对现有建筑进行节能改造还有着巨大的市场容量。一旦绿色建筑技术成熟，新的业务维度便应时而生。在拥有了绿色建筑技术后，不仅能占尽先机在新产品开发方方面，而将迎来蔚为可观的新市场，包括在技术合作和物业改造、维护管理能力等方面。
现代科学技术、互联网技术在房地产行业已经得到广泛运用，房地产生态化、智能化是今后房地产发展的趋势，如旅游地产、养老地产和特色小镇(含产业)，大量新兴技术的运用，将会使社区的管理水平和公共服务信息化质量全方位提高。
（1）多媒体技术
运用多媒体的 3D、4D 等新技术，通过模拟仿真、环境特效和声像无缝结合的影视产品，创新房地产的开发、营销、购房体验。将自动化控制、现代智能计算机、数字影视、声光电、数字模拟与仿真等高科技与房地产业进行完美的多媒体技术结合，展现环境特效模拟的多媒体影像，给人更为震撼且真实的体验感，同时实现项目智能化配置。
（2）移动互联网、物联网等技术运用
近年通信 4G、5G 技术不断更新迭代，，以及 AI、虚拟现实运用技术的兴起，智能房产的互联网、物联网、云计算等技术实现飞跃发展，对房地产业的投资、咨询、营销、售后、服务、支付结算等环节产生了变革性的改变。新技术的飞跃发展促进了房地产企业的技术转型，通过信息化配置项目配套和设施，促进产生一大批以创造新的购房营销体验模式，产业智能化、生态化发展的新兴房产信息和科技服务企业。
2.1.5、宏观环境小结
综合对全球经济、国内经济、国内社会环境和技术环境的分析和研究，目前我国的房地产市场环境，已经进入到了一个新的发展时期。国家层面除了在供应和市场端更加完善的进入了调控和管控，同时在开发端也积极介入，提倡新技术、新生态的房地产开发模式，引导房地产进入更高层次的市场环境。